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投資要點(diǎn)：
　　在一線城市率先修復(fù)的背景下，資源聚焦核心的優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)，推薦：1)開發(fā)類：A股-保利發(fā)展，招商蛇口，金地集團(tuán)；H股-華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；2)商住類：龍湖集團(tuán)；3)物業(yè)類：華潤(rùn)萬(wàn)象生活，萬(wàn)物云，中海物業(yè)，保利物業(yè)，招商積余；4)文旅類華僑城A。
　　研究方式：本文重點(diǎn)探究全球視野下，我國(guó)一線城市房產(chǎn)資產(chǎn)配置價(jià)值和購(gòu)買力問(wèn)題。報(bào)告圍繞兩條主線展開：1）租售比，用于評(píng)估房產(chǎn)作為資產(chǎn)所能帶來(lái)的現(xiàn)金流水平；2）購(gòu)買力，用以衡量房產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裨斐傻闹Ц秹毫Α?br>　　租售比：回穩(wěn)向好，預(yù)期修復(fù)。在2021年中和2026年中兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，我國(guó)一線城市的毛租售比排名均處于全球樣本城市末位區(qū)間。我們將樣本城市持有成本剔除后，進(jìn)一步計(jì)算凈租售比。剔除持有成本后我國(guó)一線城市租售比排名有所改善，但數(shù)據(jù)暫時(shí)不足以改變我國(guó)一線城市在全球住宅回報(bào)率排尾部位置。為增強(qiáng)不同城市間租售比的可比性，我們引入名義租售比指標(biāo)，其計(jì)算公式為“名義租售比=凈租售比+ CPI同比增速”?？紤]通脹因素后，2026年中我國(guó)一線城市核心區(qū)與外圍區(qū)的名義租售比排名較2021年中的差距有所拉大。2025年10月起，我國(guó)CPI數(shù)據(jù)連續(xù)轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)形成穩(wěn)定通脹的預(yù)期逐步增強(qiáng)。
　　購(gòu)買力：改善顯著，趨勢(shì)明確。從2021年中到2026年中，我國(guó)一線城市購(gòu)買力大幅提升，增速領(lǐng)先全球，其中外圍區(qū)改善最為突出，廣州、深圳已進(jìn)入性價(jià)比梯隊(duì)。自2021年中至2026年中，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比在全球樣本城市排名呈現(xiàn)顯著改善，這一變化主要得益于居民收入與房?jī)r(jià)區(qū)間回調(diào)至更合理位置。經(jīng)過(guò)近年來(lái)市場(chǎng)調(diào)整，一線城市居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)整體有所減輕，其中外圍區(qū)域改善態(tài)勢(shì)尤為明顯。
　　底部顯現(xiàn)，修復(fù)追趕。1）我們以樣本城市名義租售比和房?jī)r(jià)收入比的均值，作為城市象限劃分的依據(jù)，可將城市歸入以下四類畫像：高租售比高購(gòu)買力、低租售比高購(gòu)買力、高租售比低購(gòu)買力、低租售比低購(gòu)買力。2）歷時(shí)五年，北京、上海、廣州已躍升為低租售比高購(gòu)買力區(qū)域，深圳仍處于低租售比低購(gòu)買力象限。過(guò)去五年間，我國(guó)一線城市名義租售比受CPI因素制約呈下行壓力；但展望未來(lái)，租售比有望與經(jīng)濟(jì)增速同步回升，趨勢(shì)性雙升機(jī)會(huì)已開始明朗。從購(gòu)買力角度看，我國(guó)一線城市購(gòu)買力已實(shí)現(xiàn)大步跨躍，購(gòu)買力提升穩(wěn)居全球前列。3）綜合判斷，我國(guó)一線城市在全球房產(chǎn)投資價(jià)值矩陣中的位置將持續(xù)改善，底部已現(xiàn)，修復(fù)追趕態(tài)勢(shì)明確。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面不及預(yù)期，Numbeo數(shù)據(jù)庫(kù)或缺乏三方審核。