>> 平安證券-房地產(chǎn)行業(yè)2026年中期策略報告：晨光微熹，價值重啟-260630
| 上傳日期： |
2026/6/30 |
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| 2362KB |
| 格式： |
pdf 共42頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊侃,鄭茜文 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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樓市調(diào)整分化延續(xù)，核心城市曙光漸現(xiàn)。2026年上半年樓市整體延續(xù)調(diào)整分化，核心城市表現(xiàn)優(yōu)于全國、二手房市場表現(xiàn)好于新房。進一步來看，調(diào)整分化中亦不乏結(jié)構(gòu)性亮點：1）一方面隨著房價持續(xù)調(diào)整、疊加多地上調(diào)公積金貸款額度，核心城市低總價高租售比的二手房成交逐步放量，并逐步向改善市場傳導(dǎo)，置換鏈條逐步啟動；2）另一方面隨著政府持續(xù)引導(dǎo)“好房子”建設(shè)、強調(diào)房屋品質(zhì)提升，購房者對品質(zhì)重視度持續(xù)提高，上半年多地高品質(zhì)新房去化延續(xù)較好表現(xiàn)，并帶動核心城市優(yōu)質(zhì)地塊點狀高熱。展望下半年，隨著基數(shù)回落全國銷售降幅有望收窄，高質(zhì)價比品質(zhì)新房與高性價比二手房預(yù)計仍將延續(xù)較好成交表現(xiàn)，供需格局較優(yōu)城市或逐步迎來樓市底部確立。
積極因素持續(xù)發(fā)酵，量變或引發(fā)質(zhì)變。短期多地提高公積金貸款額度，類似變相降息，公積金貸款利率與租售比相對接近，敘事邏輯更順暢，中國香港樓市量價齊升亦有望提振內(nèi)地市場信心；中期維度來看，2021年至今國內(nèi)樓市量價調(diào)整相對充分、居民杠桿率持續(xù)改善，同時住房資產(chǎn)大幅跑輸其他主流資產(chǎn)，比價效應(yīng)持續(xù)凸顯。我們認為隨著積極因素持續(xù)發(fā)酵，或逐步形成共振產(chǎn)生量變到質(zhì)變的效果，下半年或是本輪樓市調(diào)整是否觸底的重要觀察窗口。
機遇一：內(nèi)房曙光漸行漸近，以耐心換取收益。盡管樓市底部尚未確立，但中期維度我們認為內(nèi)地優(yōu)質(zhì)房企已具備配置價值：1）美國次貸危機后，頭部房企股價領(lǐng)先核心城市房價見底，當(dāng)前一線城市樓市二手房房價已環(huán)比3個月轉(zhuǎn)正；2）中國香港房價2025年3月見底，新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等在2025Q2-Q3基本面觀察驗證期股價依舊震蕩上行；3）“2024.9.24”后地產(chǎn)行情中領(lǐng)漲房企綠城中國股價翻倍，4月板塊行情主流房企底部反彈均未超過50%，同時短期由于市場風(fēng)格變化，6月多家房企股價已跌回本輪行情啟動前，潛在上行空間較大；4）當(dāng)前地產(chǎn)板塊仍處較低位置，多家房企PB在0.5倍以下，同時投資者對樓市企穩(wěn)仍存分歧，一旦市場對樓市拐點形成共識，仍具備較大向上彈性。
機遇二：中國香港樓市量價齊升，港房機會方興未艾。2026年上半年中國香港樓市延續(xù)量價齊升，1-5月一、二手住宅成交同比增長46.9%和43%，私人住宅房價上漲7.4%，往后看，中國香港人口恢復(fù)凈流入疊加高端人才引入，同時人民幣相對港幣升值亦有望加速內(nèi)地人群赴港置業(yè)，需求端基本面穩(wěn)固，同時供給端持續(xù)收縮帶來庫存不斷消耗，預(yù)計中國香港樓市上行周期仍將延續(xù)。隨著中國香港樓市觸底回升，港房銷售及報表端逐步改善，同時歷史來看，港房股價與房價表現(xiàn)強相關(guān)，中國香港房價上行有望進一步打開港房股價上漲空間。
投資建議：2026年上半年部分核心城市樓市已呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，展望2026年下半年，我們認為隨著各積極因素持續(xù)發(fā)酵，樓市或有望由量變引發(fā)質(zhì)變，部分供需結(jié)構(gòu)較優(yōu)的核心城市或有望迎來底部確立。隨著市場對樓市拐點確立逐步形成共識，板塊有望迎來一波預(yù)期修復(fù)的貝塔行情，看好中期維度地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，維持行業(yè)“強于大市”評級，建議關(guān)注三條主線：1）歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化、拿地及產(chǎn)品力強、核心一二線貨值占比高的房企有望率先受益核心城市回暖及“好房子”建設(shè)，如華潤置地、建發(fā)國際集團、濱江集團、中國海外發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等；2）受益中國香港樓市止跌回穩(wěn)的港資地產(chǎn)如新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)等，同時關(guān)注商業(yè)運營商恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)商美聯(lián)集團；3）凈現(xiàn)金流及分紅穩(wěn)定的企業(yè)華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等。同時持續(xù)關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、代建（綠城管理控股）、商業(yè)（新城控股）等細分領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
風(fēng)險提示：1）樓市成交持續(xù)偏弱風(fēng)險：若未來經(jīng)濟及收入恢復(fù)低于預(yù)期，或帶來銷售持續(xù)低于預(yù)期風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期風(fēng)險；3）政策改善及落地執(zhí)行不及預(yù)期風(fēng)險：當(dāng)前購房影響因素由交付擔(dān)憂轉(zhuǎn)為房價及收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，后續(xù)若政策改善、落地執(zhí)行力度不及預(yù)期，可能難以對需求形勢進行根本扭轉(zhuǎn)。
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