>> 國(guó)信證券-房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題：長(zhǎng)三角區(qū)域研究(三)，上海樓市跑贏全國(guó)但內(nèi)部顯著分化-260629
| 上傳日期： |
2026/6/29 |
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| 3836KB |
| 格式： |
pdf 共47頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
上海樓市表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于全國(guó)。2023年，我們推出房地產(chǎn)區(qū)域研究系列報(bào)告，時(shí)隔三年全國(guó)樓市區(qū)域分化趨勢(shì)持續(xù)加強(qiáng)，上海不論新房還是二手量?jī)r(jià)表現(xiàn)均優(yōu)于全國(guó)。新房端，上海2025年新房成交額相當(dāng)于高峰期2022年的69%（全國(guó)2025年僅相當(dāng)于高峰期2021年的45%）；新房成交均價(jià)2021年以來(lái)持續(xù)走高，2025年較2023年增長(zhǎng)23%（全國(guó)2025年較2023年高點(diǎn)降幅8%）。二手房端，全國(guó)和上海二手住宅銷(xiāo)售額2023年以來(lái)均相對(duì)平穩(wěn)（成交套數(shù)提升彌補(bǔ)房?jī)r(jià)下跌），全國(guó)44城二手掛牌價(jià)較高點(diǎn)下跌38%，而上海跌幅32%更窄。此外，上海人均居住面積更少（上海31 ㎡，全國(guó)42 ㎡）且樓齡更老（上海七成建于2010年前，全國(guó)僅五成），改善需求潛在空間也較大。
放寬落戶(hù)效果明顯。上海虹吸全國(guó)人口和購(gòu)買(mǎi)力的能力與發(fā)達(dá)國(guó)家虹吸全球的能力相仿。在房?jī)r(jià)下行期，投資需求幾乎消失，戶(hù)籍人口增量比常住人口更影響購(gòu)房需求。上海從2020年放寬落戶(hù)門(mén)檻，通過(guò)人才引進(jìn)、居轉(zhuǎn)戶(hù)、留學(xué)生落戶(hù)2021-2025年均10.2萬(wàn)組，較2015-2019年均增長(zhǎng)近8萬(wàn)組。以2024年為例，上海戶(hù)籍遷入27.6萬(wàn)人，通過(guò)上述方式落戶(hù)10.5萬(wàn)組，而上海當(dāng)年住宅成交不過(guò)26.3萬(wàn)套（新房5.7萬(wàn)套、二手房20.6萬(wàn)套）。對(duì)比來(lái)看，同為一線(xiàn)城市醫(yī)療教育資源佳的北京2017年以來(lái)戶(hù)籍人口遷入規(guī)模保持相對(duì)平穩(wěn)，我們認(rèn)為這是上海樓市比北京韌性強(qiáng)的重要原因之一。
但上海新房和二手熱度分化明顯，有全國(guó)共性原因也有本地老齡化的影響。之前歷次周期，上海新房和二手的量?jī)r(jià)走勢(shì)一致，2023年以來(lái)卻明顯背離，2025年二手房成交套數(shù)占比從2022年的62%提升至83%，且一二手套均成交總價(jià)之差從2021年190萬(wàn)元提升至2025年650萬(wàn)元。一二手熱度差異除了全國(guó)共性的原因外，上海新房在限價(jià)和小戶(hù)型約束放松后，2025年套均成交面積和均價(jià)分別較2021年增長(zhǎng)12%和49%，部分客群持幣觀望或轉(zhuǎn)向二手房；而二手房端，本地老人是低總價(jià)老公房的主要業(yè)主群體，老齡化率位居全國(guó)前列疊加房產(chǎn)投資情緒下行，意味著房產(chǎn)代際轉(zhuǎn)移加速、子女脫手意愿增強(qiáng)，這部分房產(chǎn)掛牌量增加，正好由上海限購(gòu)放松過(guò)程中釋放的預(yù)算有限的剛需客群承接，因此二手房成交熱度高但200萬(wàn)元及以下低總價(jià)房源的成交占比從2023年10%提升至2025年40%，一二手價(jià)差拉大導(dǎo)致賣(mài)舊買(mǎi)新置換鏈條難以打通，新房2023年來(lái)可售庫(kù)存雖有所下降，但出清周期升至歷史高位。
上海不同區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和住房成交趨勢(shì)顯著分化，遠(yuǎn)郊新房表現(xiàn)弱于全國(guó)。為方便比較，我們將上海劃分成3個(gè)區(qū)域，分別是市區(qū)7區(qū)（黃浦、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧、普陀、虹口、楊浦）、近郊4區(qū)（浦東、寶山、閔行、嘉定）以及遠(yuǎn)郊5區(qū)（松江、青浦、奉賢、金山、崇明）。落戶(hù)放松后，近郊新增人口最多，2024年戶(hù)籍人口占比為43%，較2019年提升3個(gè)百分點(diǎn)，尤其浦東受益于張江和臨港政策，增量居前。各區(qū)域住房供需均衡，只是越靠近市區(qū)存量樓齡越老。各區(qū)域新房成交分化但二手房趨勢(shì)相仿，2025年，市區(qū)、近郊的新房成交額分別相當(dāng)于高峰期2022年的97%和66%，而遠(yuǎn)郊僅相當(dāng)于高峰期2021年的30%（甚至弱于全國(guó)水平的45%）。房?jī)r(jià)也在分化，市區(qū)和近郊新房成交均價(jià)持續(xù)上漲，而遠(yuǎn)郊的下行趨勢(shì)和幅度（2025年較2023年高點(diǎn)降幅7%）與全國(guó)整體基本一致；遠(yuǎn)郊二手房成交均價(jià)較高點(diǎn)跌幅也最大（市區(qū)-23%、近郊-26%、遠(yuǎn)郊-28%）。2025年，各區(qū)域新房可售庫(kù)存的出清周期（市區(qū)12個(gè)月、近郊14個(gè)月、遠(yuǎn)郊29個(gè)月）同樣也是遠(yuǎn)郊表現(xiàn)最弱
市區(qū)新房量?jī)r(jià)的亮眼表現(xiàn)很大程度上依托黃浦區(qū)。進(jìn)一步拆解各區(qū)域新房和二手房的成交細(xì)項(xiàng)，2025年，上海各區(qū)域新房套均成交面積均相比2022年上漲（市區(qū)160 ㎡/+20%、黃浦314 ㎡/+46%、剔除黃浦的市區(qū)137 ㎡/+5%、近郊118 ㎡/+5%、遠(yuǎn)郊112 ㎡/+4%），二手房趨勢(shì)相仿（市區(qū)76 ㎡/+11%、剔除黃浦的市區(qū)75 ㎡/+11%、近郊86 ㎡/+6%、遠(yuǎn)郊95 ㎡/+2%）；新房套均成交總價(jià)較2022年均有提升，但各區(qū)域漲幅差異較大（市區(qū)2210萬(wàn)元/+47%、黃浦5857萬(wàn)元/+138%、剔除黃浦的市區(qū)1678萬(wàn)元/+14%、近郊846萬(wàn)元/+26%、遠(yuǎn)郊485萬(wàn)元/+3%），而二手套均成交總價(jià)下行（市區(qū)495萬(wàn)元/-14%、剔除黃浦的市區(qū)471萬(wàn)元/-13%、近郊357萬(wàn)元/-22%、遠(yuǎn)郊222萬(wàn)元/-27%）。作為上海公認(rèn)的核心板塊，黃浦更受益于新房限價(jià)打開(kāi)和戶(hù)型松綁，2025年新房成交均價(jià)18.6萬(wàn)元/㎡（較2022年+61%）、套均成交面積314 ㎡、套均成交總價(jià)5857萬(wàn)元，二手房成交均價(jià)10.0萬(wàn)元/㎡（較2022年-34%）、套均成交總價(jià)952萬(wàn)元，均領(lǐng)先于其他區(qū)域，但一二手差異也大。我們認(rèn)為，主要因?yàn)辄S浦新建大平層的供應(yīng)規(guī)模持續(xù)提升，對(duì)限購(gòu)放松后獲得新房票、且價(jià)格敏感度相對(duì)低的高凈值客群而言，二手大平層不再獨(dú)占地段稀缺性，溢價(jià)能力下降。但當(dāng)新房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快，這部分客群也可能切換至二手市場(chǎng)。
與市區(qū)相比，遠(yuǎn)郊新房受到的沖擊較大，與全國(guó)新房量?jī)r(jià)下行的邏輯相似。在房?jī)r(jià)上行期，購(gòu)房者有投資意愿，會(huì)偏好更低的投資成本
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