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行業(yè)拐點(diǎn)前夕，港資房企股價(jià)呈現(xiàn)顯著的“左側(cè)搶跑”特征。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)遠(yuǎn)端（2024年8月-12月），受制于基本面支撐有限，股價(jià)被動(dòng)跟隨港股大盤(pán)波動(dòng)，累計(jì)收益率僅4%。臨近拐點(diǎn)前夕，股價(jià)領(lǐng)先性凸顯：2025年2月11日即開(kāi)啟上漲，較3月香港樓市基本面確認(rèn)拐點(diǎn)提前約1個(gè)月，期間收益率達(dá)10%。盡管3月下旬受特朗普關(guān)稅言論引發(fā)的市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒擾動(dòng)出現(xiàn)短期回調(diào)，但剔除該宏觀擾動(dòng)項(xiàng)后，絕對(duì)收益勝率占優(yōu)，確立了清晰的估值修復(fù)通道。
　　行業(yè)筑底回升階段，驅(qū)動(dòng)邏輯由利率向基本面數(shù)據(jù)改善切換。企穩(wěn)初期，行情主要由流動(dòng)性寬松及按揭成本下行預(yù)期主導(dǎo)，市場(chǎng)提前交易降息邏輯，主要港資房企股價(jià)自2025年4月9日搶跑，至8月13日累計(jì)漲幅達(dá)34%。進(jìn)入確定性上行期后，基本面改善為股價(jià)核心催化因素，盡管按揭成本未見(jiàn)顯著下移，但在2025年12月至2026年2月間，板塊仍實(shí)現(xiàn)33%的絕對(duì)收益及29%的超額收益，市場(chǎng)定價(jià)切換至“基本面修復(fù)+估值洼地填坑”的邏輯。
　　基于周期位置對(duì)標(biāo)分析，我們判斷當(dāng)前內(nèi)地樓市正處于香港市場(chǎng)由階段一向階段二過(guò)渡的區(qū)間：即基本面呈現(xiàn)邊際修復(fù)特征——成交量修復(fù)、價(jià)格跌幅收斂，但市場(chǎng)對(duì)基本面拐點(diǎn)的確立尚未形成一致預(yù)期。這一“預(yù)期分歧”在股價(jià)層面得到印證：4月初受成交數(shù)據(jù)提振，內(nèi)房股短暫沖高，隨后獲利盤(pán)回吐，其高波動(dòng)、低收益的特征與香港市場(chǎng)階段一表現(xiàn)高度吻合。我們認(rèn)為隨著基本面改善的持續(xù)性得到驗(yàn)證，一旦拐點(diǎn)預(yù)期正式確立，進(jìn)入階段二區(qū)間，參照香港市場(chǎng)表現(xiàn)，內(nèi)房股股價(jià)有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)上漲和溫和收益。
　　內(nèi)資房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)漸近，布局復(fù)蘇正當(dāng)時(shí)：參照港資房企本輪周期拐點(diǎn)前后股價(jià)表現(xiàn)，我們認(rèn)為未來(lái)一個(gè)季度內(nèi)房股有望進(jìn)入溫和上行通道。本輪行情的核心催化劑在于市場(chǎng)對(duì)基本面改善預(yù)期的確認(rèn)。建議關(guān)注兩大信號(hào)：一是利率端，考慮到當(dāng)前LPR調(diào)降空間收窄以及公積金購(gòu)房貸款額度提升，可重點(diǎn)關(guān)注公積金貸款利率調(diào)整節(jié)奏；二是價(jià)格端，重點(diǎn)關(guān)注核心城市二手房?jī)r(jià)格是否持續(xù)環(huán)比改善，鑒于上海在本輪周期中具備率先企穩(wěn)的領(lǐng)先特征，建議密切監(jiān)測(cè)上海二手房?jī)r(jià)格的邊際變化。
　　投資建議：基于港資房企“左側(cè)搶跑+驅(qū)動(dòng)切換”的復(fù)盤(pán)啟示，考慮到內(nèi)地樓市拐點(diǎn)漸近，當(dāng)前為布局內(nèi)資房企的戰(zhàn)略窗口。在此輪內(nèi)資反轉(zhuǎn)行情中，建議沿“高RNAV折讓+核心城市土儲(chǔ)+低包袱”主線(xiàn)優(yōu)選標(biāo)的。我們推薦：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)進(jìn)度及力度不及預(yù)期、寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振效果不佳、房企出現(xiàn)債務(wù)違約。