>> 中銀證券-房地產行業(yè)第25周周報(2026年6月13日-2026年6月19日)：新房成交同比降幅擴大，二手房成交同比由正轉負；首批商業(yè)不動產REITs正式上市-260623
| 上傳日期： |
2026/6/23 |
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| 2140KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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新房成交面積環(huán)比由負轉正、同比降幅擴大，二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比由正轉負；新房庫存面積環(huán)比上漲，同比下降；去化周期環(huán)比上漲，同比下降。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由負轉正、同比降幅擴大。第25周47城新房成交面積267.0萬平方米，環(huán)比上升6.1%，同比下降10.1%，同比降幅較上周擴大0.7個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-1.0%、15.5%、0.7%，同比增速分別為4.1%、-12.9%、-13.0%，一線城市同比漲幅收窄了7.7個百分點，二線城市同比降幅收窄了1.9個百分點，三四線城市同比降幅擴大了0.4個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比由正轉負。第25周23城二手房成交面積為228.5萬平方米，環(huán)比下降9.4%，同比下降6.1%，同比增速較上周下降了12.0個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-5.8%、-8.1%、-18.4%，同比增速分別為8.2%、-16.7%、-6.5%，一線城市同比漲幅收窄3.4個百分點，二線城市同比降幅擴大11.8個百分點，三四線城市同比增速下降27.6個百分點。
新房庫存面積環(huán)比上漲，同比下降；去化周期環(huán)比上漲，同比下降。截至第25周末，13城新房庫存面積7412.7萬平方米，環(huán)比增速為0.01%，同比增速為-8.6%；去化周期16.3個月，環(huán)比上升0.2個月，同比下降4.1個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為13.0、15.3、62.0個月，環(huán)比分別上升0.02、0.4、3.1個月，同比分別下降4.8、0.6、5.9個月。
土地市場成交量環(huán)比量價均跌，同比量跌價漲；溢價率同環(huán)比均上漲。第24周百城全類型成交土地規(guī)劃建面為752.3萬平方米，環(huán)比下降38.8%，同比下降29.5%；成交土地總價為155.9億元，環(huán)比下降50.9%，同比下降22.0%；成交土地樓面均價為2073元/平，環(huán)比下降19.7%，同比上升10.5%；土地溢價率為4.5%，環(huán)比上升1.0個百分點，同比上升3.2個百分點。
房企國內債券發(fā)行量環(huán)比下降、同比上漲。第25周房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為152.2億元，環(huán)比下降26.3%，同比上漲53.6%。總償還量為181.4億元，環(huán)比上漲268.8%，同比上漲59.6%；凈融資額為-29.2億元。
板塊相對收益有所下降。第25周房地產行業(yè)絕對收益為-1.8%，較上周上升0.4pct，房地產行業(yè)相對收益（相對滬深300）為-5.3%，較上周下降3.9pct。房地產板塊PE為10.87X，較上周下降0.44X。
政策
6月18日，住建部與國家數據局印發(fā)《關于全面建立房屋建筑統(tǒng)一代碼制度的通知》，全面建立房屋建筑統(tǒng)一代碼制度，賦予房屋建筑唯一身份標識。這有助于推進房屋建筑全生命周期數字化管理，助力城市全域數字化轉型。根據通知的總體要求，到2027年底，實現新建房屋建筑統(tǒng)一代碼賦碼落圖全覆蓋。到2030年底前，全面建成房屋建筑全生命周期高質量數據集。
6月18日，國內首批4只商業(yè)不動產公募REITs正式在上交所掛牌交易，上市產品為匯添富上海地產商業(yè)REIT、中信建投首農商業(yè)REIT、國泰海通砂之船商業(yè)REIT及中金唯品會商業(yè)REIT，合計募集規(guī)模203億元，底層資產分布于北京、上海、西安等核心城市，業(yè)態(tài)覆蓋核心商辦、奧特萊斯及購物中心三大類，均為區(qū)位優(yōu)勢顯著、運營成熟穩(wěn)定的優(yōu)質存量資產，具備良好的市場代表性與示范效應。上市交易當日，四只產品全線飄紅，平均漲幅達到3.39%，其中，國泰海通砂之船商業(yè)REIT漲幅達11.08%，中信建投首農商業(yè)REIT漲幅為1.43%，中金唯品會商業(yè)REIT、匯添富上海地產商業(yè)REIT漲幅分別為1.04%、0.02%。根據上交所，截至6月18日，全市場已受理項目共21只，近期還有多只首批項目將依規(guī)發(fā)行上市。商業(yè)不動產REITs的落地，豐富了公募REITs資產范圍，為投資者提供了新的大類資產配置工具，對盤活存量商業(yè)地產，推動行業(yè)從“重開發(fā)”向“重運營”轉型，都具備重要意義。
投資建議
從3月的集中需求釋放至今，動能已經逐漸開始減弱。接下來將進入到傳統(tǒng)淡季，可能對成交量價都會有一定影響。近期上海和深圳的高溢價地塊給土地市場帶來了一些熱度，主要也是房企補貨為主。我們認為，短期內，核心城市的稀缺地段的高質量產品可能仍有機會，長期來看，仍需要二手房價格的首先企穩(wěn)。
從投資角度來說，部分房企已經出現結構性改善，包括銷售布局的轉換、以及在拿地方面有突出表現。節(jié)奏上，四季度出現板塊行情的概率較大，核心驅動因素包括：“金九銀十”帶來的成交量季節(jié)性回升、公積金制度的改革及相關政策落地、被忽略的但已出現結構性改善的部分房企估值仍處于低位。我們看到，多數房企在25年計提減值相對較多，26年可能筑底，因此27年板塊利潤率和業(yè)績可能會回升，從而帶來今年四季度市場對27E估值的改觀。
現階段我們建議關注：1）開發(fā)類公司中基本面穩(wěn)定且能夠保持或繼續(xù)提升的房企：保利置業(yè)集團、華潤置地、中國金茂、建發(fā)國際集團、濱江集團、綠城中國。2）宏觀或地產行業(yè)若有持續(xù)回暖，經營環(huán)境有相對的彈性變化的公司：新城控股、我愛我家。3）以持有性物業(yè)管理為主、運營能力較強
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