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周觀點(diǎn)：
　　本周?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-5月全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一方面我們看到總量數(shù)據(jù)依然承壓，房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工面積累計(jì)同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，庫(kù)存面積環(huán)比4月繼續(xù)下滑但幅度并不明顯，房地產(chǎn)仍然是固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)的主要拖累項(xiàng)，結(jié)合上周央行公布的5月居民戶貸款數(shù)據(jù)，為近幾年5月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，顯示需求端仍然預(yù)期不振，我們判斷十五五期間宏觀層面房地產(chǎn)去庫(kù)仍是重要課題，當(dāng)前樓市的結(jié)構(gòu)性回暖傳導(dǎo)至全國(guó)系統(tǒng)性改善仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，參考日本經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)需要5年往上；另一方面，核心城市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性改善特征繼續(xù)強(qiáng)化，京滬二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)4月上漲，廣深連續(xù)3月上漲，其中深圳房?jī)r(jià)月環(huán)比漲幅逆勢(shì)走闊0.3pct，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市有10個(gè)，連續(xù)3個(gè)月不低于10市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，為2023年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)。需要指出的是，不同城市房?jī)r(jià)改善邏輯并不完全相同，樓市呈現(xiàn)明顯的K型分化特征，上海漲價(jià)主力是300萬(wàn)以下的低總價(jià)段房產(chǎn)，背后邏輯是房?jī)r(jià)急跌、租金邊際企穩(wěn)導(dǎo)致租金回報(bào)率提升，而公積金貸款額度提高導(dǎo)致租金回報(bào)率結(jié)構(gòu)性跑贏房貸利率，也一定程度上體現(xiàn)了剛需依然充足只是此前受制于購(gòu)買(mǎi)力。與之形成對(duì)比的是深圳的房?jī)r(jià)改善主力是500萬(wàn)以上的高總價(jià)段房源，這當(dāng)中一方面有土地資源相對(duì)匱乏供給稀缺的因素，另一方面也體現(xiàn)了新興產(chǎn)業(yè)財(cái)富效應(yīng)對(duì)樓市購(gòu)買(mǎi)力的邊際支撐，近期杭州、蘇州等地也呈現(xiàn)出類(lèi)似的結(jié)構(gòu)性特征，此外也在一定程度上體現(xiàn)了高凈值人群對(duì)核心資產(chǎn)仍然有配置需求，而高凈值人群往往對(duì)市場(chǎng)信號(hào)也更為敏感。值得強(qiáng)調(diào)的是，從日本經(jīng)驗(yàn)看，只需核心城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)改善地產(chǎn)股行情便可率先啟動(dòng)，無(wú)需全局房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)。近期地產(chǎn)股的震蕩回調(diào)除了科技板塊的逼空因素外，也體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)于樓市中繼反彈的擔(dān)憂，而數(shù)據(jù)的季節(jié)性走弱也很難給到市場(chǎng)超預(yù)期的信心。我們重申對(duì)于核心城市今年房?jī)r(jià)筑底，明年漲價(jià)的基本面判斷，也再次提示下一個(gè)擇時(shí)窗口可能在三季度末的配置建議，未來(lái)可逢低布局。
　　周度跟蹤：
　　1.二手房：
　　掛牌價(jià)方面，滬深持續(xù)回暖，上海近十五周上行，深圳三連漲。上海掛牌價(jià)周環(huán)比+0.09%，漲幅走闊回落0.10pct，近十五周呈上行趨勢(shì)；深圳掛牌價(jià)周環(huán)比+0.01%，漲幅回落0.04pct，已連續(xù)三周上行；北京掛牌價(jià)周環(huán)比-0.12%，跌幅與上周持平；廣州掛牌價(jià)周環(huán)比0.11%，跌幅收窄0.02pct；年初至今，北京、上海、廣州、深圳掛牌價(jià)分別-1.92%、+1.61%、-2.21%、-0.60%
　　掛牌量方面，一線除北京外整體回落，上海近十四周下行，廣州十五連降，深圳環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)。北京周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.40%），四連降后有所上升，年初至今累計(jì)下降9.27%；上海周環(huán)比0.55%，降幅擴(kuò)大0.27pct，近十四周呈下行趨勢(shì)，年初至今累計(jì)下降10.54%；廣州周環(huán)比0.15%，降幅擴(kuò)大0.09pct，已連續(xù)十五周下降，年初至今累計(jì)下降4.92%；深圳掛牌量周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-0.29%），年初至今累計(jì)增加2.13%，漲幅較去年同期大幅回落27.46pct。
　　實(shí)時(shí)成交方面，北京、廣州、深圳持續(xù)回落。實(shí)時(shí)成交方面（二手房定金協(xié)議成交，領(lǐng)先網(wǎng)簽半個(gè)月至一個(gè)月），截至6月20日，北京周環(huán)比-8.1%，降幅擴(kuò)大5.7pct，已連續(xù)三周回落；廣州周環(huán)比-16.7%，降幅擴(kuò)大6.5pct，已連續(xù)兩周回落；深圳周環(huán)比-9.4%，降幅收窄2.8pct，已連續(xù)四周回落。網(wǎng)簽方面，截至6月20日，北京周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-11.8%）；上海周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-18.8%）；深圳周環(huán)比-17.3%，降幅走闊13.9pct，已連續(xù)五周回落。
　　2.新房：
　　新房成交方面，深圳再度上行，北京、上海、廣州持續(xù)回落。北京新房成交三連降，周環(huán)比11%，降幅收窄3pct；上海連續(xù)四周下行，周環(huán)比-8%，降幅收窄8pct；廣州連續(xù)五周下行，周環(huán)比-10%，降幅擴(kuò)大1pct；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+4%）。北上廣深年初至今累計(jì)成交同比3%、+31%、+13%、-24%。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　擇時(shí)建議參考周觀點(diǎn)內(nèi)容，標(biāo)的方面我們推薦關(guān)注：（1）拿地力度高、京滬土儲(chǔ)占比高的龍頭房企；（2）樓市K型分化背景下，具備估值優(yōu)勢(shì)和預(yù)期差的下沉市場(chǎng)央企開(kāi)發(fā)商；（3）也可適度關(guān)注深耕京滬的地方國(guó)企的交易性機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：逆周期調(diào)節(jié)政策不及預(yù)期、樓市改善不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇