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5月新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)仍呈下行趨勢(shì)：2026年5月，70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比-3.6%，環(huán)比-0.2%，自2021年高點(diǎn)已經(jīng)下跌13.7%，已跌回至2018年末的水平。二手房延續(xù)以價(jià)換量，除了受宏觀市場(chǎng)環(huán)境走弱的影響，更面臨新規(guī)下“好房子”的結(jié)構(gòu)性沖擊，導(dǎo)致當(dāng)前的跌幅包含了市場(chǎng)自然調(diào)整跌幅＋“好房子”沖擊的跌幅。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)，2026年5月二手房?jī)r(jià)指數(shù)同比-5.9%，環(huán)比-0.3%，自2021年高點(diǎn)已跌22.6%，跌回至2016年初水平。
　　行情回顧：本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.8%，落后滬深300指數(shù)5.26個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)排名第19名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為177.6萬(wàn)平方米，環(huán)比提升8.6%，同比下降0.4%.其中樣本一線城市的新房成交面積為51.0萬(wàn)方，環(huán)比1.0%，同比+1.5%；樣本二線城市為91.3萬(wàn)方，環(huán)比+15.6%，同比+8.6%；樣本三線城市為35.3萬(wàn)方，環(huán)比+6.9%，同比-19.7%。從今年累計(jì)24周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)3729.5萬(wàn)方，同比18.4%；一線城市為1162.1萬(wàn)方，同比-3.9%；二線城市為1839.5萬(wàn)方，同比-12.9%；三線城市為727.8萬(wàn)方，同比-41.7%。
　　二手房：本周15個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)198.9萬(wàn)方，環(huán)比下降13.0%，同比下降3.8%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為91.9萬(wàn)方，環(huán)比-5.8%；樣本二線城市為75.2萬(wàn)方，環(huán)比-21.4%；樣本三線城市為31.7萬(wàn)方，環(huán)比-10.2%。今年24周累計(jì)成交4985.0萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)5.5%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為2157.3萬(wàn)方，同比+5.8%；樣本二線城市為2070.3萬(wàn)方，同比+0.8%；樣本三線城市為757.4萬(wàn)方，同比+19.3%。
　　信用債：根據(jù)wind，本周共發(fā)行房企信用債14只，環(huán)比減少3只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)128.90億元，環(huán)比減少66.42億元，總償還量174.45億元，環(huán)比增加165.7億元，凈融資額為-45.55億元，環(huán)比減少232.12億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處在左側(cè)，站在當(dāng)下展望未來(lái)3年，從板塊內(nèi)的格局來(lái)看，以下格局是未來(lái)：（1）按美日經(jīng)驗(yàn)，多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)穿越周期的能力更強(qiáng)，而中國(guó)的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運(yùn)營(yíng)派，這一梯隊(duì)的龍頭為華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，雖龍湖集團(tuán)、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤(rùn)置地。（2）在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，偏輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介（業(yè)績(jī)好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛我家為次選映射。第二排位是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)收繳率承壓等影響，分類上更類似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（3）開發(fā)為主的開發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿足以下幾個(gè)條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點(diǎn)城市主城區(qū)、歷史包袱相對(duì)輕。開發(fā)商的走勢(shì)之所以動(dòng)蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因?yàn)樾路夸N售并沒有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時(shí)間后會(huì)被質(zhì)疑，但實(shí)際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個(gè)城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個(gè)維度來(lái)看，推薦H股的華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（4）類地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。