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量能增速穩(wěn)定，核心城市表現(xiàn)出色。26年5月45城新建商品房住宅同比-3.9%，1-5月累計(jì)增速為-12.9%，其中一線城市表現(xiàn)持續(xù)改善，4月、5月連續(xù)實(shí)現(xiàn)正增長，其他分線則持續(xù)下滑。結(jié)合推盤和成交，5月核心城市成交面積普遍高于推盤面積，市場去化率和景氣度有明顯改善。百強(qiáng)房企5月單月銷售金額同比-2.5%，為年初以來增速最好的一個(gè)月，降幅持續(xù)收窄，與新房市場整體表現(xiàn)趨勢一致。重點(diǎn)10城新房庫存去化周期為14.76個(gè)月，庫存量和去化周期均連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。
　　二手房市場維持較高量能表現(xiàn)，價(jià)格企穩(wěn)趨勢已經(jīng)確立。11城二手房住宅成交面積環(huán)比4月微降8.7%，同比+14.6%，增速為年內(nèi)最高水平，其中一線、二線、三四線分別為+10.3%、14.8%和+21.1%。二手房實(shí)時(shí)成交5月同比+28.1%，環(huán)比-5%，5月實(shí)時(shí)來訪同比+10%，來訪轉(zhuǎn)化率5.7%，維持在較高水平。中介48城5月成交價(jià)格環(huán)比+0.5%，一線、二線、三四線分別+1.4%、+0.6%和-0.5%，核心城市價(jià)格企穩(wěn)趨勢和市場意識逐步強(qiáng)化。重點(diǎn)12城掛牌量環(huán)比-1.0%，其中一線城市掛牌去化周期9.7個(gè)月、二線21.6個(gè)月，其中上海、北京分別為5.6個(gè)月、7.0個(gè)月。
　　中央推進(jìn)城市更新，地方以舊換新加速落地。5月中央政策重點(diǎn)聚焦城市更新。國務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確“十五五”時(shí)期城市更新重點(diǎn)任務(wù)，推動(dòng)城市發(fā)展由增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)增效轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)包括盤活存量住房及低效用地、推進(jìn)“好房子”建設(shè)、老舊小區(qū)及城中村改造等。
　　核心城市供地規(guī)模增加，溢價(jià)率維持高位。26年5月600城商住用地出讓金1080億元，同比-16.9%，其中宅地出讓金額952億元，同比-9.8%，明顯強(qiáng)于土地市場其他類別表現(xiàn)。溢價(jià)率方面，5月宅地溢價(jià)率9.7%，環(huán)比上升0.5pct，同比上升3.1pct，其中一線、二線、三四線分別為14.7%、10.5%和4.5%。26年M1-5累計(jì)出讓金5107億元，同比-34%，成交建筑面積同比-23%，重點(diǎn)11城（北上廣深+杭成南蘇武西青）26年宅地成交建面/商品住宅成交面積平均為41%，創(chuàng)2020年以來新低。
　　主流地產(chǎn)企業(yè)維持經(jīng)營優(yōu)勢。5月銷售規(guī)模增速居前的主流房企延續(xù)了4月的趨勢，華潤、招商同比分別增長28%、20%，越秀、中海、建發(fā)、保利置業(yè)同比增速也在10%以上，而金茂則由于基數(shù)上升，雖然環(huán)比增長19%，同比下降16%。5月21家重點(diǎn)房企合計(jì)拿地金額452億元，對應(yīng)拿地力度19%，信用十強(qiáng)拿地力度21%，保利置業(yè)、金茂、華潤、綠城等11家房企拿地，其中華潤、保利、綠城、濱江單月投資額超過60億元，拿地力度超過30%，相對及絕對表現(xiàn)均居前。
　　當(dāng)月交易熱度回落，中長期關(guān)注度維持上行。5月SW房地產(chǎn)指數(shù)跌4.8%，滬深300漲1.8%，5月地產(chǎn)跑輸市場。在30個(gè)申萬行業(yè)表現(xiàn)中，SW房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)排在43%分位（13/30），過去三個(gè)月平均處于44%分位數(shù)，從25年底和26年初的75%~80%分位穩(wěn)步提升。分板塊來看，5月主流開發(fā)、其他A股房企、物業(yè)管理、香港地產(chǎn)板塊分別上漲4.0%、下跌5.4%、下跌8.6%、下跌5.7%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，政策面改善力度不及預(yù)期、融資環(huán)境收緊等。