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核心觀點(diǎn)
　　周觀點(diǎn)：
　　在科技造富敘事下，近期韓國股市和樓市的火熱表現(xiàn)均引發(fā)市場關(guān)注，其實(shí)韓國樓市并非近期才開始改善。韓國樓市從2022年開始下行調(diào)整后2023年初開始止跌修復(fù)，2024年進(jìn)入溫和上漲，首爾核心資產(chǎn)率先修復(fù)，2025年斜率明顯抬升。科技造富不是這輪樓市改善的起點(diǎn)，但確實(shí)是2025年下半年以來斜率變陡的重要邊際催化劑。總結(jié)來看本輪上漲有四點(diǎn)核心原因：第一，半導(dǎo)體超級周期帶來企業(yè)利潤激增，利潤快速轉(zhuǎn)化為居民現(xiàn)金流。2026年一季度韓國實(shí)際GDP增長3.8%，而實(shí)際國內(nèi)總收入GDI增長率高達(dá)13.2%，芯片價(jià)格上漲對購買力的提升遠(yuǎn)超實(shí)際產(chǎn)出增長。典型企業(yè)如SK海力士員工2025年人均獎金約1.4億韓元（約65萬元人民幣），獎金和工資增長直接形成購房購買力；第二，首爾核心區(qū)域供給剛性約束，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性放大價(jià)格彈性，24年核心資產(chǎn)率先企穩(wěn)改善后擴(kuò)散至全國。2024年首爾房價(jià)上漲約+3.3%，全國約+0.0%；2025年首爾房價(jià)上漲約+7.0%，全國約+1.2%；第三，韓國央行加息周期在2023年初見頂。韓國央行在2023年1月將基準(zhǔn)利率從3.25%上調(diào)至3.50%后，此后的一年零八個(gè)月保持不變，2024年10月-2025年5月持續(xù)降息，2025年5月降至2.50%，并維持低利率至今；第四，韓國政府在2022年底至2023年初出臺了一系列樓市寬松政策，除了首爾江南、瑞草、松坡、龍山四區(qū)外全面放寬限貸和限售政策，并調(diào)降了綜合不動產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓所得稅和購置稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)。參考韓國經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為具備高附加值產(chǎn)業(yè)密集、高收入就業(yè)崗位集中、核心區(qū)域住房供給彈性低等特點(diǎn)的城市亦有望在這輪樓市復(fù)蘇行情中率先改善，代表城市如上海、深圳、杭州、蘇州等，近期這幾個(gè)城市的樓市也確實(shí)演繹出了結(jié)構(gòu)性改善行情，K型分化顯著。但我們同時(shí)也認(rèn)為，中國相關(guān)核心城市的樓市修復(fù)斜率可能低于韓國，原因有二：第一，財(cái)富傳導(dǎo)機(jī)制不同，中國科技財(cái)富更多沉淀于股權(quán)、期權(quán)和資本開支，而非韓國式現(xiàn)金獎金，向居民購房購買力轉(zhuǎn)化存在時(shí)滯和損耗，依賴于資本市場表現(xiàn)；第二，周期位置不同，中國居民部門仍處于資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)期，房價(jià)下跌預(yù)期剛初步緩和，而韓國已進(jìn)入"收入上行+資產(chǎn)再通脹"的右側(cè)周期。本周地產(chǎn)板塊延續(xù)震蕩，我們再次重申接下來的兩個(gè)月預(yù)計(jì)板塊向上動能仍不充分，仍將以交易性震蕩行情為主，下一個(gè)擇時(shí)窗口可能在三季度末。
　　周度跟蹤：
　　1.二手房：
　　掛牌價(jià)方面，一線城市普跌，上海四連漲后小幅回落。上海掛牌價(jià)周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-0.03%），四連漲后小幅回落；深圳掛牌價(jià)周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-0.09%），三連漲后本周有所回落；北京掛牌價(jià)周環(huán)比-0.14%，跌幅走闊0.02pct，連續(xù)十五周下行；廣州掛牌價(jià)周環(huán)比-0.11%，跌幅與上周基本持平，已連續(xù)三周回落；年初至今，北京、上海、廣州、深圳掛牌價(jià)分別-2.06%、+1.59%、-2.32%、-0.69%。
　　掛牌量方面，一線除廣州外整體回落，上海近十五周下行，北京環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，廣州環(huán)比轉(zhuǎn)正。北京周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-0.46%），年初至今累計(jì)下降9.68%；上海周環(huán)比-1.05%，降幅擴(kuò)大0.50pct，近十五周呈下行趨勢，年初至今累計(jì)下降11.48%；廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.21%），連續(xù)十五周下降后本周小幅上升，年初至今累計(jì)下降4.71%；深圳掛牌量周環(huán)比-2.64%，跌幅走闊2.36pct，年初至今累計(jì)下降0.57%。
　　實(shí)時(shí)成交方面，北京、廣州、深圳再度上行。實(shí)時(shí)成交方面（二手房定金協(xié)議成交，領(lǐng)先網(wǎng)簽半個(gè)月至一個(gè)月），截至6月27日，北京周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.2%），連續(xù)三周回落后本周上行；廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+1.0%），連續(xù)兩周回落后本周上行；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+4.9%），連續(xù)四周回落后本周上行。網(wǎng)簽方面，截至6月27日，北京周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+27.4%）；上海周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+8.6%）；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+14.9%），連續(xù)五周回落后本周上升。
　　2.新房：
　　新房成交方面，一線城市整體上行，北京、上海、廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)正。北京新房成交周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+49%），連續(xù)三周下行后本周上升；上海周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+39%），連續(xù)四周下行后本周上行；廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+54%），連續(xù)五周下行后本周上升；深圳周環(huán)比+7%，漲幅走闊3pct，已連續(xù)兩周上行。北上廣深年初至今累計(jì)成交同比-3%、+32%、+11%、-22%。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　年初以來我們一直旗幟鮮明地給到前瞻判斷，上海有望在2027年率先企穩(wěn)改善并引領(lǐng)高能級城市修復(fù)，上海房價(jià)今年大概率已經(jīng)見底，只是2026是磨底形態(tài)，2027才是漲價(jià)形態(tài)，因此今年樓市和股市仍會有所反復(fù)，整體呈現(xiàn)震蕩向上行情，持續(xù)性較強(qiáng)的β行情起點(diǎn)或在今年Q4或者明年Q1，而今年內(nèi)的下一個(gè)擇時(shí)窗口或在三季度末，理由是我們認(rèn)為7-8月預(yù)計(jì)量價(jià)雙弱，加之中報(bào)季市場可能會追逐業(yè)績能見度更高的行業(yè)，而金九銀十?dāng)?shù)據(jù)預(yù)計(jì)又會明顯改善，疊加930或有的政策預(yù)期，因此下一個(gè)擇時(shí)窗口可能在三季度末。
　　標(biāo)的方面我們推薦關(guān)注：（1）拿地力度高、京滬土儲占比高的龍頭房企；（2）樓市K型分化背景下，具備估值優(yōu)勢和預(yù)期差的下沉市場央企開發(fā)商；（3）也可適度關(guān)注深