>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)REITs周報：商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲批加速，首批中證REITs全收益指數(shù)基金7月1日起發(fā)售-260628
| 上傳日期： |
2026/6/28 |
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| 932KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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REITs指數(shù)表現(xiàn)
本周中證REITs全收益指數(shù)下跌2.40%。截至6.26，本周（6.19-6.26，下同）中證REITs（收盤）指數(shù)下跌2.40%，收于709.5點；中證REITs全收益指數(shù)下跌2.40%，收于944.9點。本周滬深300/恒生/中債十年期國債/房地產(chǎn)（（申萬）/恒生地產(chǎn)建筑業(yè)/高速公路（（申萬）指數(shù)分別下跌1.48%/下跌5.24%/上漲0.06%/下跌3.82%/下跌4.01%/下跌2.48%。
本年中證REITs全收益指數(shù)跌幅為6.43%。截至6.26，本年中證REITs（（收盤）指數(shù)跌幅為8.87%，中證REITs全收益指數(shù)跌幅為6.43%。
C-REITs二級市場表現(xiàn)
本周REITs二級市場整體呈現(xiàn)回調(diào)行情。截至6.26，已上市REITs總市值約2082億元，平均單只REIT市值約27億元。本周9只上漲、77只下跌，周均漲幅為-3.59%；其中國泰海通砂之船商業(yè)REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT漲幅靠前。板塊來看，本周保障房、能源REITs跌幅較小，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流板塊REITs回調(diào)幅度較大；數(shù)據(jù)上本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通/能源/生態(tài)環(huán)保/消費/水利設施/數(shù)據(jù)中心/商業(yè)不動產(chǎn)REITs二級市場漲幅分別為-5.62%/-6.6%/ -0.72%/-1.92%/-1.46%/-2.15%/-3.57%/-3.73%/-2.01%/-2.03%。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs方面：首批4單商業(yè)不動產(chǎn)REITs上市后表現(xiàn)延續(xù)此前分化基調(diào)，截至6.26，匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)/中信建投首農(nóng)商業(yè)/國泰海通砂之船商業(yè)/中金唯品會商業(yè)REIT分別較發(fā)行價-7.2%/-1.0%/+13.9%/-0.03%。同時商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲批加速，6月22日6單獲得證監(jiān)會批復。此外，華夏、易方達、南方、中金四家基金公司旗下中證REITs全收益指數(shù)證券投資基金將于2026年7月1日至7月7日集中公開發(fā)售。
本周商業(yè)不動產(chǎn)板塊交易活躍度最高。已上市REITs本周日均成交量255.6萬股，日均換手率0.8%。本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通基礎設施/能源基礎設施/生態(tài)環(huán)保/消費基礎設施/水利設施/數(shù)據(jù)中心/商業(yè)不動產(chǎn)REITs板塊換手率分別為0.8%/0.7%/0.8%/0.3%/0.5%/0.8%/1.1%/0.6%/1.1%/2.9%。
REITs估值表現(xiàn)
本周已上市REITs中債IRR（（部收收益率）持續(xù)分化，其中位列前三的REITs分別是易方達廣開產(chǎn)園REIT（（12.8%）、中金湖北科投光谷REIT（（12.1%）、華夏合肥高新REIT（（12%）。P/NAV位于0.5-1.6區(qū)間，其中位列前三的REITs分別是華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT（（1.6）、華夏安博倉儲REIT（（1.5）、中金廈門安居REIT（（1.5）。
投資建議
我們認為一級打新仍存套利空間，當下二級投資策略主要有以下幾條主線：1）β機會：建議關注政策主題催化下的超預期彈性（如消費類）、通脹敘事下的業(yè)績兌現(xiàn)確定性（如高速類）。2）擇時機會：關注具備短期催化下優(yōu)質(zhì)消費、高速、IDC、公用事業(yè)等資產(chǎn)在二級市場回調(diào)后（如解禁后、季報利空出盡后）的價值重構(gòu)；辦公及倉儲類租賃需求仍相對疲軟，或需等待經(jīng)濟復蘇的明確信號激活。3）分派率角度：保障房等弱周期資產(chǎn)的紅利配置價值已被市場認可，交易邏輯建議關注債性端長端利率走勢及股性端租金水平變化。分派收益依舊是當前市場定價的重要支撐，但需警惕脫離基本面的“價值陷阱”。4）龍頭溢價：當前REITs市場已進入擴募與新發(fā)并行階段，擴募并非資產(chǎn)價值增長的萬能解藥，但具備充足優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備、擴募項目具備明確增長空間的原始權(quán)益人，其后續(xù)龍頭效益不可忽視。
風險提示：二級價格波動風險、基礎設施項目運營風險、測算誤差風險。
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