>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2026W25：本周新房成交環(huán)比+22.9%，二手房成交環(huán)比+6%-260628
| 上傳日期： |
2026/6/28 |
大?。?/td>
| 2194KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,肖依依 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
5月新房庫存環(huán)比小幅下降，去化周期仍在歷史高位，去化壓力持續(xù)存在。截至2026年5月，70城已取證未售庫存達4.3億平方米，同比下降4%，環(huán)比下降1.2%。從歷史維度看，當(dāng)前庫存規(guī)模相當(dāng)于歷史高點（2015/01）的78.4%，相當(dāng)于2015年去庫存后低點（2018/05）的114.1%。截止2026年5月，70城新房庫存去化周期（按近6個月月均銷售口徑計算）34.4個月，環(huán)比減少1.9個月、同比增加7.1個月，其中一、二、三線城市分別為22.2、34.9、39.4個月。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-3.8%，落后滬深300指數(shù)2.34個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第18名。
新房：本周30個城市新房成交面積為221.6萬平方米，環(huán)比提升22.9%，同比提升12.3%，其中樣本一線城市的新房成交面積為61.0萬方，環(huán)比+19.6%，同比+18.8%；樣本二線城市為125.8萬方，環(huán)比+35.0%，同比+25.5%；樣本三線城市為34.9萬方，環(huán)比-3.7%，同比-23.8%。從今年累計25周新房成交面積同比看，樣本30城共計3994.9萬方，同比15.7%；一線城市為1223.2萬方，同比-3.0%；二線城市為1994.5萬方，同比-10.9%；三線城市為777.3萬方，同比-37.3%。
二手房：本周15個樣本城市二手房成交面積合計212.0萬方，環(huán)比增長6.0%，同比增長2.2%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為86.7萬方，環(huán)比-5.6%；樣本二線城市為93.5萬方，環(huán)比+22.4%；樣本三線城市為31.8萬方，環(huán)比+0.2%。今年25周累計成交5198.2萬方，同比增長5.3%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為2244.0萬方，同比+5.7%；樣本二線城市為2165.0萬方，同比+1.0%；樣本三線城市為789.2萬方，同比+18.3%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（6.22-6.28）共發(fā)行房企信用債13只，環(huán)比減少5只；發(fā)行規(guī)模共計97.29億元，環(huán)比減少79.11億元，總償還量101.79億元，環(huán)比減少102.66億元，凈融資額為-4.5億元，環(huán)比增加23.55億元。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處在左側(cè)，站在當(dāng)下展望未來3年，從板塊內(nèi)的格局來看，以下格局是未來：（1）按美日經(jīng)驗，多元化經(jīng)營的企業(yè)穿越周期的能力更強，而中國的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運營派，這一梯隊的龍頭為華潤置地、華潤萬象生活，雖龍湖集團、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤置地。（2）在房價下跌過程中，偏輕資產(chǎn)運營的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介（業(yè)績好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛我家為次選映射。第二排位是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費收繳率承壓等影響，分類上更類似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（3）開發(fā)為主的開發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿足以下幾個條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點城市主城區(qū)、歷史包袱相對輕。開發(fā)商的走勢之所以動蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因為新房銷售并沒有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時間后會被質(zhì)疑，但實際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個維度來看，推薦H股的華潤置地、建發(fā)國際、綠城中國、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（4）類地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
|
|
