>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)海外研究：新加坡商業(yè)REITs表現(xiàn)跟蹤-260706
| 上傳日期： |
2026/7/6 |
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| 806KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
胡孝宇 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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市場表現(xiàn)：市場對新加坡資產(chǎn)的需求韌性或依然較強(qiáng)，可能得益于新加坡資產(chǎn)的避險屬性以及前期借貸成本的下降。這有望支撐優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)主的資產(chǎn)凈值（NAV），尤其是擁有新加坡核心資產(chǎn)標(biāo)的。我們認(rèn)為，資產(chǎn)價值韌性有助于企業(yè)處置資產(chǎn)、回籠資金并循環(huán)投資，從而釋放存量價值；但資本化率下行，或?qū)⑾魅跣录悠率召忢椖繉ε上⒌脑龊裥?yīng)。因此，具備成熟資產(chǎn)增值改造/再開發(fā)能力、資本循環(huán)操作規(guī)范且資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健的S-REITs或更具優(yōu)勢。
工業(yè)地產(chǎn)REITs：擁有新加坡優(yōu)質(zhì)物業(yè)、具備結(jié)構(gòu)性需求紅利，且資產(chǎn)更新/再開發(fā)存在明確增值空間或相對優(yōu)異。租金上漲依然是物業(yè)凈收入內(nèi)生增長的關(guān)鍵驅(qū)動力。市場基本面持續(xù)向好。根據(jù)JTC工業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一季度市場凈吸收量約230萬平方英尺，高于約140萬平方英尺的新增凈供給，帶動租金環(huán)比增長0.4%、同比增長2.3%，空置率收窄至11.1%。人工智能、半導(dǎo)體和精密制造企業(yè)持續(xù)拉動高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房需求?，F(xiàn)代倉儲物流、高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心和具備再開發(fā)能力的資產(chǎn)或更具有運(yùn)營優(yōu)勢。
零售地產(chǎn)REITs：根據(jù)新加坡市區(qū)重建局（URA）的數(shù)據(jù)，新加坡全島零售物業(yè)出租率維持在93.7%的穩(wěn)定水平，接近2024年四季度后的高點(diǎn)。盡管如此，由于經(jīng)營成本高企、消費(fèi)情緒走弱以及租戶整合/縮減規(guī)模，整體零售市場或持續(xù)面臨壓力。因此，我們認(rèn)為具備優(yōu)秀資產(chǎn)的S-REITs有望較整體零售市場具有更強(qiáng)的韌性。
辦公地產(chǎn)REITs：根據(jù)URA，2026Q1新加坡中心城區(qū)寫字樓租金指數(shù)200.2，較2025年Q4下降0.4，空置率進(jìn)一步收緊至10.8%。根據(jù)戴德梁行，2026年新加坡CBD甲級寫字樓新增供應(yīng)年均僅40萬平方英尺，遠(yuǎn)低于過去10年年均90萬平方英尺的凈需求量，預(yù)計到2026年末將支撐CBD甲級寫字樓空置率保持在4.0%以下。新加坡CBD甲級寫字樓的新增供應(yīng)有限，尋找優(yōu)質(zhì)辦公場地的租戶或?qū)⒚媾R更激烈的租賃競爭，并有望支撐持有優(yōu)質(zhì)CBD寫字樓資產(chǎn)的辦公類REITs維持高出租率和正向的租金調(diào)升率。
投資建議：新加坡REITs市場是全球主要的REITs交易市場，商業(yè)地產(chǎn)是其中的主要底層資產(chǎn)之一。按照資產(chǎn)類型分類，新加坡工業(yè)地產(chǎn)的需求表現(xiàn)較好，2026年Q1的凈吸收量高于新增凈供給量；新加坡零售地產(chǎn)的出租率維持在相對穩(wěn)定水平；新加坡辦公地產(chǎn)的CBD甲級寫字樓新增供應(yīng)有限，出租率有望維持高位。新加坡商業(yè)REITs發(fā)展具有引導(dǎo)意義，目前我國商業(yè)REITs穩(wěn)步推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)REITs有望盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。建議關(guān)注具有優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的公司、具有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)營能力的公司。
風(fēng)險提示：全球宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險；新加坡利率快速飆升的風(fēng)險；2027-2028年新加坡水電氣等成本重新定價的風(fēng)險；新加坡消費(fèi)不及預(yù)期的風(fēng)險；新加坡企業(yè)退租辦公樓的風(fēng)險；全球游客出行驟降的風(fēng)險；新加坡產(chǎn)業(yè)規(guī)劃推進(jìn)不及預(yù)期的風(fēng)險。
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