>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：Top3集中度進(jìn)一步提升，重申行業(yè)投資邏輯在α不在β-260707
| 上傳日期： |
2026/7/7 |
大?。?/td>
| 1560KB |
| 格式： |
pdf 共18頁(yè) |
來(lái)源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
吳胤翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
核心觀點(diǎn)
周觀點(diǎn)：
上周多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布上半年房企銷售排行榜數(shù)據(jù)，以克而瑞發(fā)布的全口徑銷售金額為例，可以看到集中度向頭部集中的趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，top3、top5、top10、top20、top100房企上半年累計(jì)同比增速分別為+2.7%、+0.2%、-6.9%、-10.9%、-16.0%，top3和top5房企無(wú)論是從同比還是占比表現(xiàn)來(lái)看均呈現(xiàn)出了明顯的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。此外，央企的非對(duì)稱性優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步彰顯，前四房企名單基本穩(wěn)固，上半年的千億房企陣營(yíng)僅剩三家，前三名為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，分別為1,351億元、1,344億元、1,165億元，第四名招商蛇口為962億元，已與千億陣營(yíng)拉開一定差距，前四房企全部為央企。拆分來(lái)看，保利發(fā)展上半年銷售增速-7.0%，6月單月銷售增速+2.4%，銷售均價(jià)為22,360元/平，規(guī)模暫列第一但邊際增長(zhǎng)彈性趨弱。中海地產(chǎn)上半年銷售增速+11.8%，6月單月銷售增速+5.4%，銷售均價(jià)為29,226元/平，憑借優(yōu)質(zhì)布局和優(yōu)質(zhì)供給在千億陣營(yíng)中邊際彈性最強(qiáng)。華潤(rùn)置地上半年銷售增速+5.6%，6月單月銷售增速-1.9%，銷售均價(jià)為38,047元/平，均價(jià)明顯領(lǐng)跑頭部房企彰顯精準(zhǔn)投資和產(chǎn)品力。招商蛇口上半年銷售增速+8.2%，6月單月銷售增速-7.1%，銷售均價(jià)為27,593元/平，6月邊際有所走弱需要觀察三季度推盤持續(xù)性。此外，萬(wàn)科、龍湖、華發(fā)是上半年重點(diǎn)房企中銷售下滑壓力最大的三家公司，同比增速分別為-49.0%、-52.8%、-55.9%，受拿地和供貨節(jié)奏影響預(yù)計(jì)未來(lái)依舊承壓。我們?cè)俅沃厣?，未?lái)十年地產(chǎn)股的投資邏輯將與過(guò)去二十年截然不同，行業(yè)下半場(chǎng)房企經(jīng)營(yíng)能力價(jià)值將不斷凸顯，地產(chǎn)股將告別過(guò)去博弈政策賺取β收益的投資邏輯全面轉(zhuǎn)向α收益主導(dǎo)，參考海外經(jīng)驗(yàn)，行業(yè)企穩(wěn)后頭部房企市值將收獲集中度提升帶來(lái)的成長(zhǎng)價(jià)值和穿越周期永續(xù)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的遠(yuǎn)期價(jià)值，或具備較大成長(zhǎng)空間。我們認(rèn)為，兼具央企（非對(duì)稱性的土地資源和融資資源獲取能力）和“好房子”（保障銷售去化和盈利能力）屬性的房企有望受益于此輪α行情。
周度跟蹤：
1.二手房：
掛牌價(jià)方面，上海再度回暖，北京、廣州、深圳延續(xù)跌勢(shì)。上海掛牌價(jià)周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.07%），近六周呈上行趨勢(shì)；北京掛牌價(jià)周環(huán)比-0.13%，降幅與上周基本持平，連續(xù)十六周下行；廣州掛牌價(jià)周環(huán)比-0.02%，跌幅收窄0.09pct，已連續(xù)四周回落；深圳掛牌價(jià)周環(huán)比-0.09%，降幅與上周基本持平，已連續(xù)兩周回落；年初至今，北京、上海、廣州、深圳掛牌價(jià)分別-2.19%、+1.66%、-2.33%、-0.79%。
掛牌量方面，上海近十六周下行，深圳三連降。北京周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.26%），年初至今累計(jì)下降9.44%；上海周環(huán)比-0.42%，降幅收窄0.63pct，近十六周呈下行趨勢(shì)，年初至今累計(jì)下降11.85%；廣州周環(huán)比+0.08%，連續(xù)十五周下降后兩連升，年初至今累計(jì)下降4.64%；深圳掛牌量周環(huán)比-2.23%，跌幅收窄0.41pct，年初至今累計(jì)下降2.78%。
實(shí)時(shí)成交方面，北京、廣州、深圳兩連漲，漲幅均有所走闊。實(shí)時(shí)成交方面（二手房定金協(xié)議成交，領(lǐng)先網(wǎng)簽半個(gè)月至一個(gè)月），截至7月4日，北京周環(huán)比+0.5%，漲幅走闊0.3pct，連續(xù)兩周上行；廣州周環(huán)比+6.7%，漲幅走闊5.7pct，連續(xù)兩周上行；深圳周環(huán)比+13.9%，漲幅走闊9.0pct，連續(xù)兩周上行。網(wǎng)簽方面，截至7月4日，北京周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-5.6%）；上海周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-0.1%）；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-4.2%）。
2.新房：
新房成交方面，北京、廣州延續(xù)漲勢(shì)，上海、深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)。北京周環(huán)比+15%，漲幅回落34pct，連續(xù)兩周上行；上海周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-12%）；廣州周環(huán)比+20%，漲幅回落34pct；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-19%）。北上廣深年初至今累計(jì)成交同比-3%、+31%、+8%、-21%。
投資建議與投資標(biāo)的
年初以來(lái)我們一直旗幟鮮明地給到前瞻判斷，上海有望在2027年率先企穩(wěn)改善并引領(lǐng)高能級(jí)城市修復(fù)，上海房?jī)r(jià)今年大概率已經(jīng)見底，只是2026是磨底形態(tài)，2027才是漲價(jià)形態(tài)，因此今年樓市和股市仍會(huì)有所反復(fù)，整體呈現(xiàn)震蕩向上行情，持續(xù)性較強(qiáng)的β行情起點(diǎn)或在今年Q4或者明年Q1，而今年內(nèi)的下一個(gè)擇時(shí)窗口或在三季度末，理由是我們認(rèn)為7-8月預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)雙弱，加之中報(bào)季市場(chǎng)可能會(huì)追逐業(yè)績(jī)能見度更高的行業(yè)，而金九銀十?dāng)?shù)據(jù)預(yù)計(jì)又會(huì)明顯改善，疊加930或有的政策預(yù)期，因此下一個(gè)擇時(shí)窗口可能在三季度末。
標(biāo)的方面我們推薦關(guān)注：（1）拿地力度高、京滬土儲(chǔ)占比高的龍頭房企；（2）樓市K型分化背景下，具備估值優(yōu)勢(shì)和預(yù)期差的下沉市場(chǎng)央企開發(fā)商；（3）也可適度關(guān)注深耕京滬的地方國(guó)企的交易性機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：逆周期調(diào)節(jié)政策不及預(yù)期、樓市改善不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇
|
|
