>> 海通證券-歐亞集團(600697)繼續(xù)自有物業(yè)購物中心形式擴張-111223
| 上傳日期： |
2011/12/23 |
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作者： |
路穎 |
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歐亞集團今日（2011年12月23日）發(fā)布如下公告：
（1）擬與松原市新宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資合作建設(shè)松原市"坤茂大廈"暨歐亞購物中心綜合樓，項目總投資3億元，建筑面積12萬平米，尚需松原市有關(guān)部門批準(zhǔn)，建設(shè)起止年限自批準(zhǔn)日起至2012年12月30日。
（2）擬以800元/平米的凈地價格，購置宗地規(guī)劃面積約28.7公頃的土地用于建設(shè)吉林歐亞城市商業(yè)綜合體。
（3）擬以自籌資金3360萬元購買吉林省建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓的鑫源商貿(mào)資產(chǎn)約10682平米的商業(yè)用房及對應(yīng)1817平米的國有土地使用權(quán)，經(jīng)營綜超業(yè)務(wù)；以自籌資金3000萬元委托長春佳隆裝璜裝飾中心對該物業(yè)進行裝飾裝修。
簡評和投資建議。
公司此次一系列投資公告延續(xù)了其近年來較快的外延擴張態(tài)勢，擬開門店均為自有物業(yè)，投資成本控制較好。有利于進一步增厚公司的商業(yè)物業(yè)價值；其中兩家大體量購物中心門店均位于吉林省，有利于提升公司在吉林省內(nèi)的品牌效應(yīng)和市場占有率，為未來收入規(guī)模持續(xù)擴大及內(nèi)生效益漸次釋放提供良好支撐。
（1）松原市"坤茂大廈"暨歐亞購物中心綜合樓項目：該項目總投資3億元，其中新宇房地產(chǎn)投資土地和建設(shè)資金合計1.05億元，公司投入建設(shè)資金1.95億元（分四次付款）。
該項目位于松原市沿江西路以北、五色廣場北側(cè)、東鎮(zhèn)路南、一橋橋頭西側(cè)、水岸馨都東側(cè)，總建筑面積12萬平米，其中地下一層及地上1-6層建筑面積約6.5萬平米的商業(yè)用房所有權(quán)歸公司所有，7層以上建筑面積的所有權(quán)歸新宇房地產(chǎn)所有。公司擬將該部分物業(yè)建設(shè)成為松原市綜合經(jīng)營能力最強的高檔購物中心。
從交易價格看，公司1.95億出資額對應(yīng)6.5萬平米物業(yè)的平均成本為3000元/平米，價格較為合理；從項目建設(shè)起止年限看（自項目批準(zhǔn)日起至2012年12月30日），我們預(yù)計該項目可能于2013年開業(yè)；考慮到松原市是吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的交通樞紐，商貿(mào)物流條件較優(yōu)越，預(yù)計該門店培育前景較好。
（2）吉林歐亞城市商業(yè)綜合體項目：公司通過招拍掛方式取得宗地規(guī)劃用地面積約為28.7公頃的土地使用權(quán)，凈地價格為800元/平米，土地成本較低。目前，豐滿區(qū)人民政府正在對該土地實施規(guī)劃動遷。
該土地所在的吉林豐滿經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是吉林省于03年批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，地處吉林市南出口，距吉林至長春快速干道3公里，地理位置優(yōu)越，工業(yè)基礎(chǔ)較強，基礎(chǔ)設(shè)施完善，且享有政策優(yōu)惠。
公司目前在吉林擁有2家門店（分別于2010年和2011年開業(yè)），我們預(yù)計吉林歐亞城市商業(yè)綜合體的開業(yè)時間可能在13年之后，開業(yè)后有望與現(xiàn)有門店形成較強的規(guī)模效應(yīng)，進一步奠定公司在吉林市的龍頭地位。
（3）長春歐亞柳影路超市站前店：公司全資子公司柳影路超市擬購買建新房地產(chǎn)擁有的鑫源商貿(mào)資產(chǎn)，包括鑫源商貿(mào)1、2、3、4、7 號樓地下一層建筑面積合計10682平米（含永久使用權(quán)的人防工程2430平米）的商業(yè)用房，以及該部分房屋所占1817平米的國有土地使用權(quán)（使用年限至2049年11月5日）。
此次交易總價款3360萬元，其中已辦理房屋所有權(quán)登記的房屋以3500元/平米計價，交易價格較為合理。
公司擬在購買資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，成立長春歐亞柳影路超市有限責(zé)任公司站前店，經(jīng)營綜超業(yè)務(wù)，并以3000萬元的價格委托佳隆中心對該門店進行裝飾裝修，若以5年攤銷計，折合每年長期待攤費用約600萬元。
鑫源商貿(mào)商場位于長春市寬城區(qū)漢口大街，毗鄰長春市火車站，交通便利，客流量較大，為該超市門店的經(jīng)營創(chuàng)造了良好條件，加之公司在長春市具有較強的競爭力，預(yù)計該店培育期較短；整體預(yù)計公司超市業(yè)務(wù)在長春及吉林省內(nèi)以每年新開3-5家門店的速度擴張，其中有望在長春市內(nèi)加速擴張。
（4）根據(jù)公司前期公告及我們的持續(xù)跟蹤，除此次公告的三個項目外，公司后續(xù)外延擴張項目還包括：遼源項目（8萬平米自建物業(yè)，我們預(yù)計部分可能于11年底開業(yè)）、梅河口購物中心（8.55萬平米自建物業(yè)，預(yù)計將于12年底開業(yè)）、受讓鄭州百貨大樓33.09%股權(quán)項目等。我們認(rèn)為公司能夠持續(xù)保持低成本擴張優(yōu)勢（尤其體現(xiàn)在拿地能力上），現(xiàn)金流將可滿足資本開支需求，并且公司后續(xù)也將綜合采取租賃物業(yè)、以租代購、合作合資等方式提高擴張效率，降低擴張成本，預(yù)計可做到擴張和業(yè)績成長的平衡。
維持對公司的判斷。結(jié)合歐亞集團過去幾年門店拓展歷史、外延擴張門店的店齡和經(jīng)營情況分析，我們認(rèn)為公司未來具有利潤釋放的能力；而從激勵機制改善（獎勵基金方案的提出）來看，公司的業(yè)績釋放也有望在未來年度逐漸展開。
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