>> 國都證券-北京城建(600266)主營增長穩(wěn)、投資催化強、估值水平低-111229
| 上傳日期： |
2012/1/4 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
國都證券 |
| 評級： |
強烈推薦（首次） |
作者： |
張崴 |
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l 公司第一大股東和實際控制人為城建集團，持股比例50.41%。城建集團為北京市國資委100%控股。北京城建主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、股權(quán)投資、物業(yè)管理、污水處理。前兩項業(yè)務(wù)占利潤比重90%以上。
l 房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)是公司股價良好表現(xiàn)的基石。
公司09-11 上半年在北京地區(qū)的市場份額穩(wěn)步增長：1.8%、3.1%、4.7%。在10 家市值超百億的上市房企中，只有北京城建與萬科、保利三家實現(xiàn)三年銷售額份額持續(xù)上升。
公司在建擬建項目16 個，北京10 個，天津、重慶等地6 個。世華水岸、首城國際、筑華年項目為11-12 年銷售和結(jié)算的主力。其中，世華水岸接近清盤；首城國際項目土地成本極低，毛利率高，當前已售未結(jié)面積20 萬平以上；筑華年項目已售12 萬平米，已售未結(jié)金額超過26 億元，預(yù)計12 年入住。截至11 年3 季度末，公司預(yù)收款60 億元，業(yè)績保障性很高。
公司積極參與土地一級開發(fā)和保障房建設(shè)。一級開發(fā)后取得二級開發(fā)權(quán)的可能性極大。11 年東壩項目取得拆遷補償款4.56 億元，扣除增值稅、營業(yè)稅等成本，預(yù)計貢獻凈利潤1 億元以上。公司現(xiàn)有保障房項目5 個，參與保障房項目使公司在融資和團隊穩(wěn)定性方面獲益。
l 投資業(yè)務(wù)構(gòu)成公司12 年股價催化劑。
公司現(xiàn)有長投項目19 個，其中國信證券上市進程備受關(guān)注。公司于99 年出資1.27 億元獲得國信證券4.9%的股權(quán)，獲得股份3.43 億股，成本為0.37 元/股。按照0.5 元的每股收益、券商板塊平均17x~20x的市盈率，國信證券每股股價預(yù)計在8.5 元~10 元，預(yù)計會帶來北京城建資產(chǎn)增值28 億~33 億元。此外，中科招商所投鋼研高納、數(shù)碼視訊、杰賽科技已實現(xiàn)中小板、創(chuàng)業(yè)板上市，其中，鋼研高納股份已經(jīng)解禁，杰賽科技股份預(yù)計12 年初解禁。
l 我們分別使用重估凈資產(chǎn)法（RNAV）和PE 法對公司進行估值。公司每股RNAV 為20 元，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)14.4 元/股、物業(yè)資產(chǎn)2.2元/股、國信股權(quán)重估價值3.4 元/股，當前股價為11.9 元，折價率40%。從PE 法估值結(jié)果來看，預(yù)計公司11-13 年EPS 分別為1.42元、1.65 元、1.77 元，對應(yīng)PE 分別為8.2x、7.1x、6.6x。公司估值非常具有吸引力，6 個月目標價16 元，給予公司“強烈推薦-A”的投資評級。
l 風(fēng)險提示：北京地區(qū)項目集中度較高，行業(yè)深入調(diào)控或引發(fā)量價繼續(xù)下探。
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