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     事件：
    公司公布年報：2011 年實現(xiàn)營業(yè)收入96.37 億元，同比增長18.8%；歸屬母公司所有者凈利潤合計20.18 億元，同比增長13.2%；攤薄每股收益0.67 元，擬10 股派1 元。
    研究結(jié)論：
    計提減值準備致利潤增速略低于預期。公司11 年歸屬母公司凈利潤20.18 億，較上年增長13.2%，北京大興生物醫(yī)藥基地地塊計提2.08 億減值準備致每股收益降0.05 元。
    凈負債率上升，短期償債能力下降，但預計12 年資金壓力不大。公司2011年報剔除預收款的負債率為46%，較三季報下降1 個百分點；凈負債率66%，較三季報上升6 個百分點。預計公司12 年剛性支出約230 億，其中中信城項目地價款約75 億，工程款預計40 億，一年內(nèi)到期的長短期負債約114 億。
    年報顯示公司持有現(xiàn)金92.3 億，現(xiàn)金對一年內(nèi)到期的長短期有息負債的覆蓋率由三季度的156%大幅下降至81%，但預計公司12 年銷售回款、貸款等資金流入合計應在200 億以上，12 年資金壓力不大且有拿地能力。
    11 年公司商務地產(chǎn)銷售額繼續(xù)大幅增長，但住宅銷售額大幅下滑。公司2011年商務地產(chǎn)銷售額83 億，較上年增長37%，但住宅銷售僅47 億，同比下降54%，北京金色漫香林、漫香苑等住宅項目位于五環(huán)外受調(diào)控影響較大。
    公司12 年可售貨值預計約230 億，其中商務地產(chǎn)貨值預計占總貨值近一半。
    12 年可售商務地產(chǎn)項目包括北京金融街園中園、天津大都會項目、津南地塊、中信城項目等，合計貨值預計在110 億左右。
    投資建議：公司是A 股商務地產(chǎn)龍頭，其商務地產(chǎn)儲備主要分布于京津地塊，預期未來將持續(xù)受益于北京金融街西擴及天津金融城建設(shè)。目前公司股價對應11 年P(guān)B 僅1.09 倍，11 年P(guān)E 僅9.8 倍，11 年末預收款136 億已完全鎖定12 年業(yè)績。 考慮到地產(chǎn)調(diào)控可能影響到公司項目的銷售及結(jié)算進度，我們將12-13 年EPS 預測由0.93 元、1,18 元下調(diào)至0.88 元和1.05 元，對應12 年、13 年P(guān)E 僅7.4 倍和6.2 倍，估值仍處于歷史低位，維持公司“買入”評級。
    風險提示：調(diào)控時間超預期，金色漫香林等項目銷售持續(xù)低迷。