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 事件： 
    近日，我們對公司進行了實地調研，并針對公司業(yè)務的發(fā)展方向以及今后經營的重點與公司高層進行了交流。 1．銷地擴張全面打開外延空間。 目前我國皮革市場的產地主要集中在河北、遼寧佟二堡、海寧三大地區(qū)，公司今年9 月底的成都項目打破了產地市場外延空間局限性的瓶頸，成為廣闊銷地市場拓展的里程碑，而近期公告的哈爾濱項目及正在籌備的北京地區(qū)項目更是進一步證明了皮革專業(yè)批發(fā)市場收入主要增量渠道的可持續(xù)性。外延增量可期的同時， 公司租售并舉的盈利模式具備高盈利，抗周期性的特點，但在市場化租金定價模式下，內涵杠桿的幅度及波動則與經濟周期密切相關，就相對成熟的物業(yè)而言，去年提租幅度平均在38%的水平，最差的08-09 年提租不到10%，今年在12-13%之間，目前原材料成本的高企及經濟環(huán)境的不確定性也使得商戶經營信心下降， 從而減少了產品備貨量。但下游商戶對于商鋪的需求還是整體供不應求的格局，公司在租金及承租權定價方面還是具備較強的議價能力，具體到主要項目看： 
    〃五期項目品牌生活館將于本月底開業(yè)，總建筑面積18 萬平，裝修即開始交租，確認收入按月確認。租金水平為147.6 元/平/月，與前期主要項目180-200 元/平/月的平均水平略低，實際是為五期業(yè)態(tài)的提檔升級提供了契機：不同于之前的品類區(qū)隔，本期將以品牌劃分，招取一些大戶，進行大店制的探索，從之前的幾十平拓展到400 平左右的水平。此外還進行了兩大創(chuàng)新：一是品類創(chuàng)新，一樓開辟時裝品牌，以廠家直供壓縮渠道的類工廠店模式經營，引入雅瑩、玖姿、凱撒等知名品牌；二是品牌創(chuàng)新，開設國際館，進行特定國家的皮革制品招商，通過西班牙、土耳其當地的皮革協(xié)會洽談并把控質量，引入當地的二三線純正本土品牌。雖然基于關稅因素，產品價格優(yōu)勢并不顯著，但從設計及原料質地等方面經超出國內制造水平；同時外商單個品牌很難打開國內市場，海寧無疑是其品牌國際化延伸的絕佳平臺，從而實現(xiàn)了兩者穩(wěn)固的雙贏格局。 〃成都市場位于北部商貿新城的規(guī)劃中，距離市中心10-20 公里，規(guī)劃總建面45.6 萬平米，其中市場部分面積約16 萬平米，項目純租金收入約67.75 元/月/㎡，承租權費共2.14 億元，按3 年攤銷（四期是五年攤銷）。作為首個銷地項目，上游資源仍以海寧當地為主：皮衣當地僅占10%，箱包當地占一半，而總的品類構成中又僅有20%的比例。該項目9 月份已經開始了大量的營銷推廣活動。而針對遠距離的物流瓶頸， 商戶主要通過第三方物流專線解決，成本不高，主要由商戶自身承擔費用。本項目吸取了新鄉(xiāng)異地擴張的問題經驗：一是沒有選擇鄭州中心城市，客源吸引沒有達到預期的50%；另外一個問題選址不能太中心，依靠外地客源為主，停車壓力較大。成都項目在避免了上述兩大主要問題的基礎上，預計絕大部分商戶當年能夠實現(xiàn)盈利。另外，成都和新鄉(xiāng)因為有出售部分首年租金按照建筑面積計算，第二年會變回可使用經營面積的口徑，兩者通常差一倍。