>> 民生證券-金融街(000402)擁有大量優(yōu)質(zhì)項目儲備,金融街西拓的受益者-121017
| 上傳日期： |
2012/10/19 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
強烈推薦（首次） |
作者： |
肖肖，趙若瓊 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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報告摘要：
A股商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，項目儲備快速增加
公司規(guī)模遠大于其他A股上市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)類型包括地產(chǎn)銷售，物業(yè)出租和物業(yè)經(jīng)營，2011年公司自持物業(yè)的租賃與經(jīng)營收入占總收入的比重分別為5%和4%。2006年至2011年可開發(fā)建面年均復(fù)合增長率為15 %，增速較快。
回歸商業(yè)地產(chǎn)，逐步轉(zhuǎn)向自持
公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時成功參與了一些改善性住宅項目。雖然住宅開發(fā)周轉(zhuǎn)快回款快，但過多參與或多或少會影響在商業(yè)主業(yè)上投入的資金與精力。住宅調(diào)控開始后公司未再拿純住宅項目，且計劃未來除綜合體外，不在參與住宅開發(fā)，業(yè)務(wù)又回歸到商業(yè)主業(yè)。且調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，租賃和經(jīng)營物業(yè)面積增長較快，且計劃未來繼續(xù)增持核心城市核心區(qū)域物業(yè)。
獲得核心商務(wù)區(qū)項目能力超強，應(yīng)為公司帶來估值溢價作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，獲得核心商務(wù)區(qū)項目的能力對于企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。公司多數(shù)項目分布在各城市的核心商務(wù)區(qū)，北京金融街，天津金融城，重慶中央商務(wù)區(qū)，均為寸土寸金和黃金地段?；葜蓓椖恳惨蚱?6公里海岸線以及規(guī)劃為國際旅游度假區(qū)而彰顯稀缺性。公司多年商業(yè)地產(chǎn)積累的經(jīng)驗和客戶，以及國企背景提高了其獲得核心區(qū)項目的能力，應(yīng)享有該能力帶來的估值溢價。
北京金融街中心迎來換租高峰，天津津塔出租率提高，預(yù)計租金收入增長加快財務(wù)分析：
公司轉(zhuǎn)型并不以業(yè)績波動為代價，收入增長穩(wěn)定；公司盈利能力稍遜色，但效率改善明顯；公司負債率不具明顯優(yōu)勢，但國企背景為其提供安全邊際；投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益對公司利潤影響明顯。
投資建議：給予"強烈推薦"評級
短期地產(chǎn)開發(fā)收入仍是公司收入主要來源，2012年進入項目結(jié)算密集期，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)收入增長較快。同時物業(yè)出租收入因北京金融街中心租金的提升，以及天津津塔寫字樓出租率的提升，也將有較大增長。我們預(yù)測2011-2014年公司EPS分別為0.80元，0.93元和1.10元。公司NAV估值11.03元。給予"強烈推薦"評級。
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