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    8 月底月壇南街推地，金融街西擴(kuò)拉開序幕。8 月30 日，北京市國(guó)土資源局推出月壇南街部分地塊，這是金融街西擴(kuò)成功推出的第一塊地，公司獲取的概率極大。在金融街區(qū)域商務(wù)樓供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，公司將充分利用自身在該區(qū)域的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，獲得快回款和高回報(bào)。
    戰(zhàn)略重心重歸北京，迎來(lái)金融街拓展機(jī)遇。金融街大拓展機(jī)遇下，公司多年“以宅養(yǎng)商”、以快銷項(xiàng)目和商務(wù)項(xiàng)目并重的模式靜靜轉(zhuǎn)變，資源重新轉(zhuǎn)回優(yōu)勢(shì)明顯的北京金融街區(qū)域，未來(lái)5 年內(nèi)公司可積極爭(zhēng)取本區(qū)域土地儲(chǔ)備有約200 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)900-1,000 億元銷售額，蘊(yùn)藏機(jī)遇巨大。
    銷售后來(lái)居上，有望突破年初目標(biāo)。上半年，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額約64.44億元，同比下降5.40%，主要是因?yàn)樯习肽晖票P較少以及商務(wù)地產(chǎn)銷售較少。截至8 月中旬，預(yù)計(jì)銷售額已經(jīng)達(dá)到約93 億元，考慮下半年簽約的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，今年將有望突破年初制定的150-200 億銷售規(guī)模。
    下半年毛利率和上半年基本相當(dāng)，較去年明顯下滑。上半年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率34.41%，較去年同期下降7.22 個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。下半年，由于復(fù)興門4-2 項(xiàng)目結(jié)算毛利率偏低，結(jié)算收入約30 億元。預(yù)計(jì)公司全年的毛利率將略低于上半年的34%的水平。
    金融街區(qū)域租金市場(chǎng)價(jià)快速提升，租金提升空間近50%。今年金融街區(qū)域租金漲升幅度高達(dá)30%，公司今年4 季度至明年1 季度進(jìn)入大規(guī)模換租期，平均租金提升空間近50%。
    近兩年內(nèi)無(wú)自持物業(yè)增量，公允增厚業(yè)績(jī)將減少。從今年下半年開始至2014-15 年左右將沒有投資性物業(yè)的增量，這期間雖然可能還會(huì)有投資性物業(yè)的增值部分，但投資性物業(yè)增量部分減少將大幅降低公允價(jià)值變動(dòng)收益，這也將影響到公司明后年的利潤(rùn)。
    評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
    住宅市場(chǎng)調(diào)控的進(jìn)一步收緊。
    估值
    由于預(yù)計(jì)下半年毛利率的略微下降以及未來(lái)兩年公允價(jià)值收益的減少，我們將公司2012-13 年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)由0.817 元和0.987 元下降至0.781 元和0.916 元，同時(shí)鑒于板塊估值水平的下移，目標(biāo)價(jià)格由8.47 元下調(diào)至7.94元，相當(dāng)于10.2 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 25%的折讓，目前動(dòng)態(tài)市盈率7.5 倍，最新市凈率0.93 倍，估值優(yōu)勢(shì)明顯，重申買入評(píng)級(jí)。