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 事件： 
    公司公告高管用自有資金二級(jí)市場(chǎng)集體增持公司股票。
    投資建議： 
    公司高管本次累計(jì)增持149.29萬(wàn)股，按照收盤(pán)價(jià)計(jì)算累計(jì)增持金額982.22萬(wàn)元。公司歷史上累計(jì)有三次高管增持。前兩次高管累計(jì)增持100.9萬(wàn)股，折合累計(jì)增持729.72萬(wàn)元。本次增持從規(guī)模上超過(guò)前兩次增持總和。我們認(rèn)為公司高管增持體現(xiàn)出管理層對(duì)公司中長(zhǎng)期發(fā)展信心。從歷史規(guī)律看，公司高管增持1個(gè)月后股價(jià)平均絕對(duì)收益為19.06%，3個(gè)月平均絕對(duì)收益26%，6個(gè)月平均絕對(duì)收益59.67%。
    近兩年，公司抓住商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，通過(guò)收購(gòu)、招拍掛等不同方式擴(kuò)大商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2011年公司獲取北京中信城、北京金融街E2項(xiàng)目、天津世紀(jì)中心等商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)年累計(jì)新增商業(yè)土地儲(chǔ)備約60萬(wàn)平方米。今年上半年公司再次在天津核心區(qū)域取得21萬(wàn)方以上項(xiàng)目，其中商業(yè)面積接近10.72萬(wàn)。目前住宅價(jià)格受到持續(xù)調(diào)控，但地價(jià)卻遲遲未見(jiàn)下跌。以上現(xiàn)實(shí)將使得開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)毛利率在未來(lái)面臨下滑或長(zhǎng)期難有增長(zhǎng)。公司商業(yè)項(xiàng)目不受價(jià)格限制且均屬當(dāng)?shù)睾诵奈恢谩３钟行臀飿I(yè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)有望成為公司利潤(rùn)亮點(diǎn)。
    截至2011年末，公司總計(jì)擁有近63萬(wàn)平米自持物業(yè)。相關(guān)項(xiàng)目主要集中在北京、天津、惠州。公司北京自持物業(yè)主要集中在金融街區(qū)域范圍內(nèi)，累計(jì)建筑面積在42.38萬(wàn)平。近幾年北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲過(guò)程。寫(xiě)字樓單位面積每平米每月租金從2010年6月的237.95元，上漲至2012年6月的449元。租金漲幅接近翻倍。從公司項(xiàng)目入市時(shí)間和我們測(cè)算情況看，金融街區(qū)域內(nèi)以金融街中心項(xiàng)目（目前已提租到350元每平米每月，預(yù)計(jì)漲幅在59%）為代表的公司自持物業(yè)自2012年起將陸續(xù)進(jìn)入新租續(xù)約期。公司自持物業(yè)收入近幾年有望持續(xù)受益。
    按照金融街西擴(kuò)規(guī)劃，未來(lái)的金融街區(qū)域南至長(zhǎng)安街，西至釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，北至白塔寺，東至西單商業(yè)大街。西城規(guī)劃將目前2.59平方公里的金融街?jǐn)U大至6至8平方公里，新增400萬(wàn)至500萬(wàn)平方米建筑面積。屆時(shí)金融街整體規(guī)劃建筑面積將達(dá)到1000萬(wàn)平方米。2012年西城區(qū)政府已制定計(jì)劃要求金融街西擴(kuò)改造今年新開(kāi)工100萬(wàn)平方米，置換20萬(wàn)平方米。伴隨原光電設(shè)備廠、月壇體育中心拆遷逐步完畢，金融街西擴(kuò)工作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。作為金融街區(qū)域最早的開(kāi)拓者，上市公司有望直接受益西擴(kuò)。
    截至報(bào)告期末，公司可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積約796萬(wàn)平，擁有近63萬(wàn)平優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)。公司2012年1季度末預(yù)售款132億，折合每股4.36元，業(yè)績(jī)鎖定性處于近三年較高水平。預(yù)計(jì)公司2012年和2013年每股收益在0.84和1.11元。2012年7月10日，公司股價(jià)收盤(pán)于6.58元，對(duì)應(yīng)2012年和2013年P(guān)E分別是7.83倍和5.92倍，對(duì)應(yīng)RNAV在11.76元。公司自持項(xiàng)目資質(zhì)和規(guī)模在A股地產(chǎn)企業(yè)中均屬優(yōu)異，多項(xiàng)目已進(jìn)入收獲期，未來(lái)將享受價(jià)值重估帶來(lái)的最大利益。給予公司2012年10倍PE，對(duì)應(yīng)8.3元，維持"買(mǎi)入"評(píng)級(jí)。