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    金融街 2011 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入96.4 億元，同比增長(zhǎng)18.8%，凈利潤(rùn)20.2億元，同比增長(zhǎng)13.2%；每股收益0.67 元，略低于我們的預(yù)期。鑒于行業(yè)調(diào)控的影響，我們下調(diào)公司2012-13 年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)至0.817 元和0.987 元，目標(biāo)價(jià)格由9.70 元下調(diào)至8.47 元，相當(dāng)于10.4 倍2012 年市盈率和2012年NAV 35%的折讓，目前估值具備一定安全邊際，維持買入評(píng)級(jí)。
    支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)
    2011 年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入96.4 億元，同比增長(zhǎng)18.8%；凈利潤(rùn)20.2億元，同比增長(zhǎng)13.2%；合每股收益0.67 元，同比增長(zhǎng)13.6%，略低于我們的預(yù)期。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)毛利率為32%和凈利率為21%，均較2010年下降了1 個(gè)百分點(diǎn)。
    2011 年，公司實(shí)現(xiàn)銷售收入130 億元，簽約額同比下降19.8%，完成公司計(jì)劃150-160 億元銷售額約81%以上。其中，商務(wù)地產(chǎn)銷售約為83億元，較好的完成了年度銷售任務(wù)；住宅銷售約為47 億元，公司住宅銷售項(xiàng)目主要集中在北京和天津，上述城市為房地產(chǎn)政策調(diào)控重點(diǎn)城市，公司住宅銷售受到較大影響。預(yù)計(jì)2012 年可售資源超過200 億元。
    至 2011 年末，預(yù)收帳款達(dá)136.2 億元，比年初的時(shí)候增加了46.7 億元，鎖定了我們對(duì)2012 年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)收入的100%以及2013 年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)收入的16%，業(yè)績(jī)鎖定率高于行業(yè)平均水平。
    2012 年公司計(jì)劃施工面積為400 萬平米，相比去年有5%左右的壓縮，顯示公司今年對(duì)于大市的研判依舊較為謹(jǐn)慎；計(jì)劃竣工面積為120 萬平米，同比增長(zhǎng)27.7%，顯示了公司未來一段時(shí)間內(nèi)的可結(jié)算資源比較充裕。
    至 2011 年末，公司手持現(xiàn)金為92.3 億元，略低于短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債共 114.1 億元，手持現(xiàn)金占比短債的比例由2011 年3 季度的1.57 下降至0.81，資產(chǎn)負(fù)債率為69.0%，凈負(fù)債率為66.1%，分別較2011 年3 季度增長(zhǎng)了0.3 和5.6 個(gè)百分點(diǎn)，公司短期償債壓力有所增加。
    公司2012 年的資金壓力較大，我們預(yù)計(jì)約達(dá)280 億元，但這部分資金需求完全可以由手持現(xiàn)金和銷售回款等約310 億元左右的資金來覆蓋。
    評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
    行業(yè)調(diào)控以及銀行信貸收緊可能導(dǎo)致商務(wù)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)銷售大幅下滑。
    估值
    鑒于行業(yè)調(diào)控的影響，同時(shí)為了謹(jǐn)慎起見，我們下調(diào)公司2012-13 年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)至0.817 元和0.987 元，目標(biāo)價(jià)格由9.70 元下調(diào)至8.47 元，相當(dāng)于10.4 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 35%的折讓，目前估值具備一定安全邊際，維持買入評(píng)級(jí)。