>> 國泰君安-金融街(000402)12年業(yè)績無虞，租金收入增長可期-120409
| 上傳日期： |
2012/4/9 |
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doc |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
李品科，孫建平，林鴿 |
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此報告為加密報告 |
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? 11年EPS0.67元，凈利潤20億，同比增13%。每股凈資產(chǎn)5.98元，10派1元。營業(yè)收入96.37億，增19%；毛利率43.9%，凈利率20.9%，降0.6、1.1個百分點；期間費用率12.1%，增0.6個百分點。
? 11年銷售面積70萬方，金額130億，同比降18.6%，19.8%；銷售均價18571元，略降1.41%。其中實現(xiàn)商務(wù)地產(chǎn)銷售額83億，同比增37%，住宅銷售47億，同比大幅下降54%，公司住宅戶型偏大多定位于改善性需求，且銷售區(qū)域主要集中在北京，受限購影響較大。
? 11年實現(xiàn)自持物業(yè)租金收入8.6億，同比增長17.6%。其中經(jīng)營物業(yè)收入3.6億，同比增24%，主要是由于報告期內(nèi)新增天津瑞吉酒店，目前公司運營的酒店性物業(yè)出租率和單價均處于高位，預(yù)計未來增長空間相對有限；出租物業(yè)收入5億，同比增13%，公司寫字樓租期一般為3-5年，12年將集中進入換租期，看好出租物業(yè)增長前景。
? 全年開復(fù)工、新開工、竣工分別為423、203、94萬方，同比增46%、107%、27%。12年計劃開復(fù)工、竣工400、120萬方，偏保守。
? 年末現(xiàn)金92.3億，真實資產(chǎn)負債率46.2%，凈負債率67.5%，考慮到商業(yè)地產(chǎn)和國企的雙重屬性，在行業(yè)緊縮態(tài)勢下公司融資有優(yōu)勢。
? 回歸商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)，深耕京津稀缺地段。金融街西擴南拓工程近期或出現(xiàn)突破進展，月壇南街20萬方光電設(shè)備廠地塊有望完成拆遷。
? 預(yù)計公司12-13年EPS0.85、1.04元，RNAV9.99元，較股價折35%，三季度末預(yù)收賬款136億元，基本鎖定12年全年業(yè)績。公司為商業(yè)地產(chǎn)龍頭，在京津核心區(qū)域大量持有稀缺優(yōu)質(zhì)物業(yè)，質(zhì)地優(yōu)秀，估值安全，充分受益北京金融街西擴南拓。品牌優(yōu)勢已確立且具備跨區(qū)域復(fù)制能力，維持增持，目標價8.50元。
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