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    凈利潤同比下降 13.2%，估值優(yōu)勢(shì)依舊明顯 
    金融街 2012年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 51.4億元，同比上漲 11.3%；凈利潤11.0億元，同比下降 13.2%，扣非后凈利潤 5.0億元，同比下降 38.4%；合每股收益 0.36 元，扣非后每股收益 0.17 元；毛利率為 26.9%和凈利率為 21.4%，分別較去年同期下降了 6.6和6.1個(gè)百分點(diǎn)。維持公司 2012-13年的業(yè)績預(yù)測(cè)為 0.817 元和 0.987 元，維持目標(biāo)價(jià)格為 8.47 元，相當(dāng)于10.4倍 2012年市盈率和 2012年 NAV 20%的折讓，目前動(dòng)態(tài)市盈率 7.9倍，最新市凈率 1.04倍，估值優(yōu)勢(shì)依舊明顯，維持買入評(píng)級(jí)。 
    支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn) 
    凈利潤同比下降 13.2%，地產(chǎn)毛利率大幅下降是主因。公司上半年業(yè)績同比下滑主要原因是：（1）結(jié)算均價(jià)的大幅下降 22.8%導(dǎo)致含稅毛利率下降了 6.6 個(gè)百分點(diǎn)；（2）公司上半年結(jié)算項(xiàng)目含部分非全資子公司項(xiàng)目，導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益同比大幅上漲 724.6%。
    上半年銷售成績欠佳，預(yù)售鎖定表現(xiàn)良好。公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積約44.33 萬平方米，同比增長 37.67%；簽約金額約 64.44 億元，同比下降5.40%；簽約銷售均價(jià) 14,536元/平方米，同比下降 31.29%。公司全年完成 150億元的銷售目標(biāo)，雖有難度，但有希望。預(yù)收帳款達(dá) 136億元，分別鎖定了我們對(duì)公司 2012-13年房地產(chǎn)板塊預(yù)測(cè)收入的 100%和 58%。
    自持體量、物業(yè)租金雙雙上漲，租賃業(yè)務(wù)營收繼續(xù)增漲。至報(bào)告期末，公司自持物業(yè)總建筑面積 68萬平方米，其中，辦公 24萬平方米，酒店21萬平方米，商業(yè) 23萬平方米。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，金融街區(qū)域租金為 320.45元/月平方米，租金水平位于多個(gè)辦公區(qū)域之首，且同比上漲 32.60%。此外，今年是第一輪換租周期，租金將有望繼續(xù)上漲。
    凈負(fù)債率上漲較快。報(bào)告期末，資產(chǎn)負(fù)債率為 70.6%，凈負(fù)債率為75.7%，分別較 1季度增長1.5和 8.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率近一年內(nèi)上漲較快，公司總體負(fù)債水平有所上移；貨幣資金為 124.5億元，略高于短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債 116.1億元，短期償債壓力略有改善。