>> 國海證券-華僑城A(000069)調研紀要：旅游+地產,雙翼齊飛-130111
| 上傳日期： |
2013/1/14 |
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來源： |
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作者： |
鄒璐 |
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評論：
1. 華僑城核心能力在于“旅游+地產”的開發(fā)模式。在一塊原本沒有傳統(tǒng)旅游資源的土地上開發(fā)出主題公園類景區(qū)，將生地做熟，提升整個地塊價值，同時享受前期廉價土地儲備的大幅升值?？傮w來看，旅游提升地產開發(fā)的價值，而地產開發(fā)反哺旅游產業(yè)，兩者相互促進，相互協同。從不同的歷史階段來看，當期市場更多是把公司當作一個地產企業(yè)，享受地產的估值水平，更長遠來看，市場將會把華僑城當作一個旅游綜合服務及運營的公司，未來享受旅游行業(yè)的更高估值。
2. 戰(zhàn)略布局方面，目前是公司全國第二輪戰(zhàn)略布局期。第一輪布局主要是在北上廣深等一線城市。第二輪主要在成都、福州、寧波等人口密度大、有消費力支撐的二線城市發(fā)展，采用多種業(yè)態(tài)組合的模式，如寧波或采取歡樂海岸的模式。
3. 從旅游綜合開發(fā)產品形態(tài)看，至目前已發(fā)展四代產品。第一代產品為世界之窗、錦繡中華民俗村的靜態(tài)觀賞類園區(qū)；第二代為互動體驗型的歡樂谷系列主題公園；第三代為東部華僑城為代表的生態(tài)旅游度假型主題公園；目前已開發(fā)的第四代產品為歡樂海岸模式的新型都市娛樂綜合體。
對于最新的第四代產品，歡樂海岸主要包括娛樂、餐飲、演藝、生態(tài)旅游四部分。主要贏利點在演藝、娛樂、餐飲；其中，餐飲消費的盈利模式采取租金（200-500 元/平米）+提成的方式，商家的收款和財務都由華僑城派遣；演藝的盈利主要靠門票的收?。ㄋ惚硌荩?；酒店有兩所；商場會引入高端品牌進駐，目前已完成1/3 的招商。
4. 業(yè)務向其他行業(yè)延續(xù)，已發(fā)展兩塊新業(yè)務。從新產業(yè)投資來看，新業(yè)務分為兩塊。首先是文化演藝項目，公司將各個園區(qū)的演藝項目綜合起來，成立了華僑城演藝傳媒公司，通過賣票、與旅行團合作的形式增加收入。不過目前尚無太多盈利點，主要在于其尚屬發(fā)展初期。第二塊新業(yè)務是，2011 年收購的華僑城文化旅游科技公司，是園區(qū)游樂設備的提供商，公司發(fā)展迅速，2012 年收入增長了10 倍，3 年內爭取分拆上市。
5. 公司主營業(yè)務方面，分為四大塊。一是園區(qū)旅游經營、二是酒店商業(yè)、三是房地產開發(fā)銷售、四是紙包裝業(yè)務。從收入貢獻來看，前三項是大頭。從利潤貢獻來看，房地產開發(fā)是占絕對優(yōu)勢。
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