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    中國(guó)（上海）自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)是新一輪改革開(kāi)放重要組成部分，公司有望成A股唯一體改、金融、貿(mào)易核心平臺(tái)企業(yè)。規(guī)劃面積10平方公里的上海外高橋保稅區(qū)地處黃金水道和黃金岸線交匯點(diǎn)，已發(fā)展成集國(guó)際貿(mào)易、先進(jìn)制造、現(xiàn)代物流及保稅商品展示交易的綜合保稅區(qū)。公司是唯一以保稅區(qū)建設(shè)為主營(yíng)的上市公司，實(shí)際控制人為控股62.54％的浦東國(guó)資委。未來(lái)政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地價(jià)重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級(jí)五大潛在利好將推升公司進(jìn)入新一輪發(fā)展期。
    商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升潛力大；工業(yè)地產(chǎn)體量龐大。占地5.74平方公里的森蘭?外高橋?qū)⒋蛟斐缮虾?guó)際貿(mào)易示范基地載體（其中商業(yè)建面70萬(wàn)平，住宅建面60萬(wàn)平）。目前，該項(xiàng)目已全面啟動(dòng)。公司已累計(jì)轉(zhuǎn)讓住宅用地建面44萬(wàn)平，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建面73萬(wàn)平。后期該項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)高峰將給公司業(yè)績(jī)帶來(lái)推動(dòng)力?？紤]到該區(qū)域內(nèi)近4年地價(jià)無(wú)明顯漲幅存在洼地，自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)將提升該地區(qū)商住價(jià)值。
    工業(yè)地產(chǎn)體量大且出租率有提升空間，公司正推動(dòng)啟東產(chǎn)業(yè)園建設(shè)。外高橋保稅區(qū)在建和儲(chǔ)備工業(yè)項(xiàng)目建面達(dá)534萬(wàn)平，包括新發(fā)展園區(qū)內(nèi)正在開(kāi)發(fā)工業(yè)用地148萬(wàn)平和外聯(lián)發(fā)、三聯(lián)發(fā)園區(qū)內(nèi)物流和倉(cāng)儲(chǔ)面積213萬(wàn)平、新發(fā)展園區(qū)內(nèi)現(xiàn)出租物業(yè)70萬(wàn)平等。隨著華東工業(yè)地價(jià)上升和自貿(mào)區(qū)政策獲批，區(qū)內(nèi)工業(yè)出租率將明顯提升。2008年創(chuàng)建、占地5平方公里的外高橋啟東產(chǎn)業(yè)園已初具雛形，建成13萬(wàn)平標(biāo)準(zhǔn)廠房和4萬(wàn)平商業(yè)配套。
    自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)直接帶動(dòng)公司物流貿(mào)易業(yè)務(wù)發(fā)展。外高橋正打造國(guó)際貿(mào)易示范區(qū)，推動(dòng)建立新型國(guó)貿(mào)結(jié)算中心、亞太運(yùn)營(yíng)商、總部經(jīng)濟(jì)、藥品柔性通關(guān)、融資租賃、研發(fā)和檢測(cè)維修中心、奢侈品空運(yùn)直通式運(yùn)營(yíng)等功能創(chuàng)新。2012年，公司物流貿(mào)易板塊總年收入51.2億元，包括商品銷售（年收入36.3億元，毛利1.03%）、物流業(yè)務(wù)（年收入6.35億元，毛利率22.9%）等主要業(yè)務(wù)將直接受益于自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)。
    估值與投資建議：外高橋獲自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)，”增持”評(píng)級(jí)。根據(jù)公司訂單（在手物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同31億元）和租售項(xiàng)目進(jìn)展，假設(shè)貿(mào)易物流年增10％情況下，預(yù)計(jì)公司2013-2014年?duì)I收分別為82.2/99.0億元，EPS分別為0.46/0.61元。在暫不考慮自貿(mào)區(qū)提升物業(yè)價(jià)值情況下，公司RNAV是28.24元。7月3日公司收盤(pán)價(jià)16.14元，對(duì)應(yīng)PE為35.09/26.46倍。考慮到森蘭項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)高峰，外高橋獲批自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)，我們以RNAV80%折，即22.60元作為6個(gè)月目標(biāo)價(jià)，維持“增持”評(píng)級(jí)。
    不確定因素。未來(lái)可能采取的嚴(yán)厲調(diào)控措施將影響公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。