>> 天相顧投-萬通地產(chǎn)(600246)公司處在商業(yè)地產(chǎn)理想與轉(zhuǎn)型的陣痛期-130731
| 上傳日期： |
2013/7/31 |
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來源： |
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增持 |
作者： |
張會芹 |
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2013年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入7.1億元，同比增長11.82%；營業(yè)利潤1.3億元，同比增長64.04%；歸屬母公司所有者凈利潤1.2億元，同比增長484.55%；基本每股收益0.099元。公司擬定的利潤分配預(yù)案為：每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.7元（含稅）。
公司基本面：公司是一家中等規(guī)模的地產(chǎn)公司，主營業(yè)務(wù)為住宅開發(fā)和銷售以及商用物業(yè)的開發(fā)和出租，主要業(yè)務(wù)地區(qū)為京津地區(qū)、川渝地區(qū)；報告期內(nèi)，公司的重點業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步由北京轉(zhuǎn)向天津，天津地區(qū)是公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)最大的區(qū)域。近年來，公司在鞏固住宅業(yè)務(wù)的同時，加大力度開發(fā)商用物業(yè)，遵循"濱海新區(qū)，美國模式、萬通價值觀和打造綠色公司"的戰(zhàn)略方針。
綜合毛利率出現(xiàn)下滑。報告期內(nèi)，公司綜合毛利率為32.17%，同比下降20.81個百分點。其中房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的毛利率為26.84%，比上年減少22.97個百分點；物業(yè)出租業(yè)務(wù)的毛利率為73.43%，比上年增加8.18個百分點。
期間費用控制良好。期內(nèi)公司期間費用率21.37%，同比下降1.87個百分點。其中，銷售費用率6.12%，同比增加0.77個百分點；管理費用率8.84%，同比下降2.35個百分點；財務(wù)費用率6.41%，同比下降0.3個百分點。
經(jīng)營現(xiàn)金回流情況較差，業(yè)績鎖定性強(qiáng)。期內(nèi)公司銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金流入為7.49億元，同比下降57.25%,經(jīng)營現(xiàn)金回流情況比去年同期差,項目預(yù)售情況不佳。期末預(yù)收賬款為21.9億元，同比下降29.83%，預(yù)收賬款為2012年結(jié)算收入的1274.26%，2013年業(yè)績鎖定性較強(qiáng)。
長期資金壓力加大，短期資金壓力減小。期末資產(chǎn)負(fù)債率65.29%，剔除預(yù)收賬款后的真實資產(chǎn)負(fù)債率為46.05%，同比提高6.05個百分點，長期資金壓力加大；期末賬面貨幣資金26.21億元，同比增長129.93%,"貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債）"為3.58倍，同比提高2.26，短期資金壓力下降。
向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型。目前公司在北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心；此外，北京CBD核心區(qū)Z3項財務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全
部完成，根據(jù)公司的描述，CBD物業(yè)投資資金規(guī)模大約13.2億元，期限為5-7年，預(yù)計年收益率為12.57%-20.09%，后續(xù)的資金目前都已經(jīng)到位。
我們之前預(yù)計公司2013-2014年的每股收益分別為0.33元、0.46元，按2013年7月30日收盤價3.05元來測算，對應(yīng)動態(tài)市盈率分別為9倍、7倍，維持“增持”的投資評級。
風(fēng)險提示：大盤系統(tǒng)風(fēng)險；調(diào)控政策加碼風(fēng)險；轉(zhuǎn)型不及預(yù)期風(fēng)險。
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