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濟(jì)南項(xiàng)目再下一城，零售渠道整合加速
    事件：公司今日公告，擬與山東海那產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司成立合資公司，注冊(cè)資本1 億元（公司現(xiàn)金出資持股82%），共同開發(fā)建設(shè)濟(jì)南海寧皮革城項(xiàng)目，占地面積184.6 畝，總建筑面積15 萬(wàn)平米（不含地下人防工程），預(yù)計(jì)2015 年秋季開業(yè)。
    平安觀點(diǎn)：皮衣產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展健康，上游商戶盈利能力強(qiáng)，公司“前店后廠”的市場(chǎng)運(yùn)作模式，既分享零售流通環(huán)節(jié)利潤(rùn)，又攫取上游制造環(huán)節(jié)利潤(rùn)。從生產(chǎn)環(huán)節(jié)看，海寧皮城市場(chǎng)份額超過(guò)30%，但從終端零售看，市場(chǎng)份額僅8%，兩者之間的差距意味著海寧生產(chǎn)的皮衣中有近70%并非在海寧皮城的平臺(tái)上零售。公司依托產(chǎn)地市場(chǎng)生產(chǎn)資源，憑借已經(jīng)建立的品牌及規(guī)模優(yōu)勢(shì)，加速整合銷地市場(chǎng)零售渠道，在培育一批具備較強(qiáng)品牌、零售運(yùn)營(yíng)能力的大商戶同時(shí)，也促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)銷專業(yè)分工化轉(zhuǎn)型。隨著哈爾濱、天津、北京、西安、濟(jì)南等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的落地及電商渠道的開拓，零售渠道集中度有望快速提升。
    濟(jì)南項(xiàng)目合資開發(fā)，銷地市場(chǎng)再下一城
    濟(jì)南作為山東省會(huì)城市，地處膠東半島中心，地址位置優(yōu)越，交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口密集，是公司推進(jìn)“外延式擴(kuò)張”的重要戰(zhàn)略城市。濟(jì)南海寧皮革城所在的海那城位于濟(jì)南市京滬高鐵、城際高速、城市高架交匯處，地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)（海那城占地面積670 畝，規(guī)劃總建筑面積47.5 萬(wàn)平米，定位為集總部基地、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、中央公園、休閑廣場(chǎng)、公寓樓、酒店餐飲、快捷物流等于一體的多功能休閑旅游型城市綜合體）。項(xiàng)目占地面積184.6 畝，地上商業(yè)建筑面積15 萬(wàn)平米，地下人防通道不少于3.8 萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2015 年秋季投入使用。
    該項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1.29 億元（70 萬(wàn)元/畝），遠(yuǎn)低于周邊土地市場(chǎng)價(jià)。按建筑面積測(cè)算，單平米土地成本約8600 元/平，略高于成都及天津。
    皮衣零售渠道整合大幕剛剛拉開
    從生產(chǎn)環(huán)節(jié)看，海寧皮城市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)30%，但從終端零售看，海寧皮城市場(chǎng)份額僅8%，兩者之間的差距意味著海寧生產(chǎn)的皮衣中有近70%并非在海寧皮城的平臺(tái)上零售。公司僅僅分享了這70%皮衣生產(chǎn)環(huán)節(jié)利潤(rùn)的一部分（體現(xiàn)為海寧本地市場(chǎng)批發(fā)、貼牌商戶的租金），而沒(méi)有享受到零售環(huán)節(jié)的利潤(rùn)分成。