>> 海通證券-南京高科(600064)南京國(guó)企改革龍頭-股權(quán)投資等同市值,業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶...-141103
| 上傳日期： |
2014/11/3 |
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doc |
來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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公司公告稱，上述事項(xiàng)尚存在一定不確定性。目前，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)銷售等，其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)年銷售收入占到公司總收入約70%，設(shè)計(jì)、施工等相關(guān)市政業(yè)務(wù)年收入約占公司總收入的20%。退出設(shè)計(jì)、施工等市政業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)在未來(lái)三年不會(huì)對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)方向及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大影響。但上述事項(xiàng)可能在三年后會(huì)導(dǎo)致公司主業(yè)發(fā)展方向發(fā)生變更，存在公司未來(lái)盈利能力不確定、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
投資建議：
存量商品房?jī)傻饺陜?nèi)將全部去化完畢。我們預(yù)計(jì)公司所有項(xiàng)目未結(jié)建面達(dá)166.49萬(wàn)平。其中，堯順佳園、循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園、龍?zhí)稒C(jī)電產(chǎn)業(yè)園為保障房項(xiàng)目。誠(chéng)品城項(xiàng)目接近結(jié)轉(zhuǎn)完畢。除保障房外，商品房未結(jié)算項(xiàng)目為高科榮境和高科榮域。兩者合計(jì)未結(jié)算建面92.98萬(wàn)平，權(quán)益未銷售面積約65萬(wàn)平。在退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的背景下，我們預(yù)計(jì)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目將加快去化和竣工進(jìn)程。按照目前公司年均20到30萬(wàn)平銷售能力，以上商品房項(xiàng)目將在兩到三年內(nèi)全部去化。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)變現(xiàn)帶來(lái)充足轉(zhuǎn)型資金。我們預(yù)計(jì)公司擁有上述土地儲(chǔ)備權(quán)益凈現(xiàn)值合計(jì)34.68億元?？紤]南京市政府和公司大股東已經(jīng)發(fā)文要求“市政業(yè)務(wù)以改制和出售國(guó)有股權(quán)相結(jié)合的方式，盡快全面完成退出；商品房開發(fā)領(lǐng)域，加快現(xiàn)有一般商品房項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，創(chuàng)造條件力爭(zhēng)早日實(shí)現(xiàn)從商品房開發(fā)領(lǐng)域退出，加快房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”，我們認(rèn)為公司后期將加速房地產(chǎn)資金回籠，同時(shí)加大轉(zhuǎn)型發(fā)展的現(xiàn)金投入。
股權(quán)投資亮點(diǎn)豐富，資產(chǎn)價(jià)值接近公司市值。截至2014年10月31日，公司共持有25家參控股股權(quán)投資公司。其中，4家是上市公司股權(quán)，可根據(jù)市場(chǎng)情況減持獲得資金用于投資。目前，公司持有股權(quán)總投資額36.0億，賬面余額為62.46億元。按最新收盤價(jià)計(jì)算，公司參控股公司的浮盈為12.08億元。截至今年10月底，公司參控股公司的股權(quán)投資價(jià)值合計(jì)74.54億元，接近公司目前的市值。股價(jià)存在較高安全邊際。
投資建議：維持“買入”評(píng)級(jí)。股價(jià)安全邊際高，股權(quán)投資等同當(dāng)前市值，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來(lái)更大想象空間。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在南京，業(yè)務(wù)涵蓋商品房和保障房開發(fā)、“大市政”產(chǎn)業(yè)鏈。目前公司擁有商品房項(xiàng)目權(quán)益建面166萬(wàn)平，保障房項(xiàng)目權(quán)益建面近100萬(wàn)平。公司多層次股權(quán)投資平臺(tái)形成，股權(quán)投資業(yè)務(wù)進(jìn)展順利，期內(nèi)擬投資15億元參股南京銀行。目前，公司按照南京市政府要求，正在逐步退出房地產(chǎn)和市政業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型預(yù)期強(qiáng)烈。我們預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別是0.96和1.22元，對(duì)應(yīng)RNAV是20.11元。截至10月31日，公司收盤于14.59元，對(duì)應(yīng)2014、2015年P(guān)E分別為13.47倍和10.55倍。我們認(rèn)為未來(lái)公司參股的廣州農(nóng)商行、金埔園林、優(yōu)科生物等公司均在上市進(jìn)程中?？紤]集團(tuán)要求上市公司退出一般地產(chǎn)和市政，相關(guān)資產(chǎn)將完全變現(xiàn)，我們以RNAV作為目標(biāo)價(jià)，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)20.11元，維持對(duì)公司的“買入”評(píng)級(jí)。
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