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從各地政府公布的時(shí)間表看，多數(shù)地區(qū)需到16-18 年方可完成確權(quán)。土改是新一屆政府全面深化改革的重點(diǎn)之一，并不會(huì)因確權(quán)問(wèn)題而停滯，因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)有望在客觀條件已基本成熟的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)全新的突破。近日，據(jù)上證報(bào)報(bào)道，由國(guó)土資源部等部委牽頭制定的土地改革總體方案已經(jīng)成形，土地節(jié)約集約利用和農(nóng)地入市將成為此次改革的重點(diǎn)。土地集約節(jié)約并非全新的概念，但今年卻被上升到了全新的高度，國(guó)土部6 月份頒布了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，這是國(guó)家首部專(zhuān)門(mén)就土地節(jié)約集約利用進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)的部門(mén)規(guī)章。隨后國(guó)土部又陸續(xù)下發(fā)文件，強(qiáng)調(diào)未來(lái)核心城市土地“嚴(yán)控增量，盤(pán)活存量”的思想。目前40 大中城市存量土地確實(shí)存在工業(yè)用地占比過(guò)大，且同一地段的工業(yè)用地和商業(yè)或者居住用地價(jià)格相差數(shù)倍的現(xiàn)象，土地利用效率低下。由此我們推斷，城市土地的集約化利用也有望成為未來(lái)土改突破點(diǎn)之一。
    公司700 萬(wàn)方工業(yè)用地，540 萬(wàn)方在北京，潛力巨大
    公司工業(yè)用地儲(chǔ)備超700 萬(wàn)方，其中在北京的有540 萬(wàn)方，五環(huán)以?xún)?nèi)的有250萬(wàn)方。近期北京更新了城市土地基準(zhǔn)地價(jià)，僅按土地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)均價(jià)測(cè)算，這些土地市值就超過(guò)170 億元。若按假設(shè)開(kāi)發(fā)法，假設(shè)這些土地轉(zhuǎn)化為自住型商品房銷(xiāo)售，則北京的工業(yè)用地估值有望達(dá)187 億元。
    十倍估值兼?zhèn)渚┙蚣?、混改以及土改三重概念，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)不考慮工業(yè)用地估值，公司合理市值就可達(dá)446 億元。北京鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)自住型商品住房，資源已有變現(xiàn)途徑，因此，完全不考慮工業(yè)土地估值是極不合理的。此外，土地集約節(jié)約使用，盤(pán)活核心城市存量土地的政策指導(dǎo)思想有利于加速公司工業(yè)用地價(jià)值的變現(xiàn)，利好公司的發(fā)展。因此我們認(rèn)為，公司合理估值至少應(yīng)該反應(yīng)一半以上的工業(yè)用地價(jià)值，約535 億，對(duì)應(yīng)當(dāng)前市值有50%以上的上漲空間。我們預(yù)計(jì)公司14-16 年EPS 分別為0.72/0.82/1.00 元/股，對(duì)應(yīng)PE 為9.9/8.6/7.2x，估值低廉，10 倍PE 且兼?zhèn)渚┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈、混合所有制改革以及土地改革三重?zé)狳c(diǎn)概念，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。