>> 中信證券-蘇寧環(huán)球（000718）首次點評報告-主力項目具備彈性，市值管理方案獨特-141217
| 上傳日期： |
2014/12/17 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
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| 評級： |
買入（首次） |
作者： |
陳聰，付瑜 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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南京土地儲備為早年獲得，成本極其低廉。隨著江北居住環(huán)境及配套的改善，公司兩大主力項目天潤城和威尼斯水城銷售價格不斷提升。隨著2014 年地鐵3 號線的預(yù)計通車，公司主力項目至南京市中心的交通時間將縮短為10-20 分鐘。公司項目威尼斯水城、南京天潤城、天華硅谷分別位于地鐵3 號線的浦珠路站、濱江路站、五塘村站，目前平均售價僅為約9500 元/平，相比市區(qū)核心區(qū)域20000 元/平的項目性價比明顯提升。地鐵通車后，兩大主力樓盤可能銷售價格有進一步提升空間。
南京區(qū)域市場回暖較快，外地項目仍有提升空間。年初至11 月底，南京市場商品房成交面積同比下跌了24%。受到市場調(diào)整影響，公司三季報實現(xiàn)銷售商品的現(xiàn)金流入38.1 億元，同比下降30%。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，公司兩大主力項目天潤城和威尼斯水城2014 年已接近貢獻30 億元銷售簽約。雖然南京市場上半年調(diào)整不小，但下半年市場反彈速度也較快，11 月單月南京市場已經(jīng)實現(xiàn)了商品住宅簽約正增長，比成交最低迷的6 月份增長了116%。外地項目市場供求環(huán)境不如南京本地，但鍛煉了公司的管理團隊，宜興、蕪湖等地項目也取得了當(dāng)?shù)叵M者的認(rèn)可。公司銷售最低迷的階段目前看已經(jīng)過去了。
嘗試轉(zhuǎn)型文化產(chǎn)業(yè)，市值管理動力強。公司7 月收購了控股股東蘇寧集團持有的蘇寧文化100%股權(quán)，正式進軍文化產(chǎn)業(yè)。后擬以2.81 億元收購上海泓霆影業(yè)有限公司51%股權(quán)，進軍影視產(chǎn)業(yè)。2014 年12 月，公司新發(fā)布股權(quán)激勵方案，三次解鎖條件為公司2015 年、2016 年、2017 年扣非凈利潤較2014 年分別增長15%、32.25%、52.09%以上，且股票在每年末股價漲幅應(yīng)在2014 年最后一個交易日在市值50 億元地產(chǎn)股中名列前30 名。引入股價表現(xiàn)作為激勵條件能夠?qū)⒈患钫邩I(yè)績與流通股東利益更加直接綁定在一起，這也體現(xiàn)了公司對股價表現(xiàn)的信心。
凈負(fù)債率處于高位，行業(yè)融資成本下降對公司有利。公司2014 年三季報末有息負(fù)債率為28%，凈負(fù)債率為108%，雖較2014 年中期有所下降，但仍處于5 年來的高點。2014 年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本有所下行，這對于高負(fù)債率的企業(yè)是較為有利的。
風(fēng)險因素：區(qū)域市場，尤其是一些三線城市項目盈利能力較差，甚至出現(xiàn)虧損的風(fēng)險；個別經(jīng)營區(qū)域銷售速度低于預(yù)期的風(fēng)險。
盈利預(yù)測、估值及投資評級。我們認(rèn)為公司市值管理動力強，區(qū)域市場反彈速度也較快。我們給予公司2014-2016 年EPS 預(yù)測0.40/0.43/0.53 元/股（(2013 年EPS 為0.24 元/股），NAV7.83 元/股。我們給予公司NAV平價，目標(biāo)價7.83 元/股，首次給予“買入”評級。
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