| 上傳日期： |
2015/3/26 |
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pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
趙月亮 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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濱江紫金府13年年底進(jìn)入市場(chǎng)，項(xiàng)目14年實(shí)現(xiàn)銷售12.36億，萬(wàn)家名城2014年1月入市，14年實(shí)現(xiàn)銷售11.62億。另外，定位于高端的武林壹號(hào)，均價(jià)6.2萬(wàn)/平方，2014年實(shí)現(xiàn)銷售33.42億，相比2013年同比增加89.46%。濱江紫金府、萬(wàn)家名城的入市以及武林壹號(hào)銷售井噴致使公司銷售金額實(shí)現(xiàn)同比20%增加。2015年截止2月底公司累計(jì)銷售金額為26.33億元，同比增長(zhǎng)44%。15年公司在售項(xiàng)目有武林壹號(hào)、湘湖壹號(hào)、金色黎明三期、金色江南、西溪明珠、城市之星和萬(wàn)家星城的現(xiàn)房銷售，此外還有千島湖的東方海岸項(xiàng)目等。
杭州地產(chǎn)龍頭公司,受益于G20峰會(huì)召開(kāi)。公司是杭州市場(chǎng)的龍頭企業(yè)，過(guò)去幾年在杭州的市場(chǎng)占有率在6.7%-12%區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，2014年占有率為8%，僅次于綠城和萬(wàn)科位列第三。根據(jù)杭州市電視臺(tái)報(bào)道，杭州市目前已經(jīng)獲得2016年G20峰會(huì)的舉辦權(quán)。借著G20會(huì)議召開(kāi)的東風(fēng)，預(yù)計(jì)未來(lái)杭州的市政設(shè)施配套和整體環(huán)境會(huì)有明顯改善,從而帶動(dòng)杭州房地產(chǎn)價(jià)值的提升, 公司在售項(xiàng)目中有60%以上分布在杭州, 未來(lái)將受益于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和價(jià)格的回暖。
向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。公司已經(jīng)確立“3個(gè)1/3”的戰(zhàn)略規(guī)劃，即1/3多的項(xiàng)目由公司自己拿地并開(kāi)發(fā)銷售；1/3與其他公司合作拿地建設(shè)；1/3為其他公司代建項(xiàng)目。公司已與小商品城、浙江中大、平安不動(dòng)產(chǎn)等公司合作代建項(xiàng)目。其中,與小商品城合作的地王項(xiàng)目錢(qián)塘印象均價(jià)4.2萬(wàn)元，銷售情況良好；與浙江中大合作的平湖項(xiàng)目自去年12月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，累計(jì)銷售600多套，銷售好于周邊定價(jià)較低的恒大精裝房項(xiàng)目，得到浙江中大的認(rèn)可，目前兩公司已簽訂戰(zhàn)略合作意向，浙江中大在杭項(xiàng)目將全部委托濱江開(kāi)發(fā)銷售。與平安不動(dòng)產(chǎn)合作方面，平安不動(dòng)產(chǎn)在杭州和上海的項(xiàng)目將全部委托濱江集團(tuán)開(kāi)發(fā)，濱江集團(tuán)最多投資30%，最少投資10%。值得一提的是，2014年在杭州拿地最多的企業(yè)正是平安不動(dòng)產(chǎn)，濱江的代建業(yè)務(wù)空間巨大。公司在手代建項(xiàng)目管理費(fèi)合計(jì)9個(gè)億,預(yù)計(jì)將在未來(lái)三年內(nèi)根據(jù)工程進(jìn)度確認(rèn)管理費(fèi)收入。代建項(xiàng)目?jī)H需要支付項(xiàng)目管理人員薪酬和稅金，毛利率極高，10年至今公司累計(jì)銷售代建項(xiàng)目150億，隨著市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，代建業(yè)務(wù)對(duì)公司利潤(rùn)占比提高。作為一家具有20多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，公司將充分發(fā)揮專業(yè)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理能力和品牌優(yōu)勢(shì)，逐步由自主開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向品牌輸出，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。
保持銷售規(guī)模, 改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。公司中期戰(zhàn)略方面包括了2個(gè)保持和 2個(gè)降低，即保持市場(chǎng)份額和銷售規(guī)模,同時(shí)降低資產(chǎn)負(fù)債率和降低庫(kù)存率。截止2014年三季度末,公司凈負(fù)債率達(dá)到89%,公司今年公司會(huì)考慮發(fā)行公司債和中期票據(jù),從而降低銀行貸款的比例,目前已經(jīng)公告了不超過(guò)30個(gè)億的中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，公司債也在申報(bào)中,未來(lái)公司不排除增發(fā)的可能性。目前公司再融資選擇較多，有利于降低公司資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)成本。
積極進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)。公司2015年初開(kāi)始積極進(jìn)行國(guó)際資產(chǎn)配置，投資美國(guó)7040萬(wàn)美元房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中紐約1040萬(wàn)美元，西雅圖6000萬(wàn)美元。公司作為投資方，尋找海外當(dāng)?shù)卮ǚ竭M(jìn)行合作，開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓、酒店項(xiàng)目公司并不急于出售，而是選擇長(zhǎng)期持有，取得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。項(xiàng)目由合作方代建，項(xiàng)目完成后公司將持有物業(yè)。此舉不僅為公司提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，還可以學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際領(lǐng)先的合作代建開(kāi)發(fā)模式，有利于在國(guó)內(nèi)推廣實(shí)施。
投資互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)方向明確。公司計(jì)劃將部分利潤(rùn)投資互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，將利用自有資源和優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的工具作用，最大化協(xié)同效應(yīng)。公司3月16號(hào)發(fā)布公告，公司與專業(yè)從事互聯(lián)網(wǎng)電子產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售的杭州沃安實(shí)業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，以自有資金人民幣1億元，通過(guò)增資擴(kuò)股的方式投資杭州沃安供應(yīng)鏈管理有限公司。另外，公司已開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人才招聘等前期準(zhǔn)備工作。
盈利預(yù)測(cè)與投資建議：我們預(yù)測(cè)公司2014－2016年的EPS分別為0.6元、1.17元、1.42元，按照目前的股價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)公司的15年動(dòng)態(tài)市盈率為10倍。公司作為杭州本地地產(chǎn)龍頭房企，將充分受益于G20峰會(huì)召開(kāi)帶來(lái)的政策紅利，2015年提出的轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略已經(jīng)邁出一步,代建業(yè)務(wù)的規(guī)模擴(kuò)大將給公司帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，并有助于公司向低負(fù)債的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。我們維持“買入”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)銷售不及預(yù)期，轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)的業(yè)績(jī)不確定性
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