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公司南倉分公司位于天津市北辰區(qū)南倉道的部分土地屬北辰區(qū)人民政府綜合提升改造工程的重點(diǎn)改造地塊，需拆遷整理土地面積共計(jì)1048.7453 畝，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 145 萬元/畝，北辰區(qū)土地交儲中心在 2015 年至 2018 年間分期對公司支付相應(yīng)補(bǔ)償款合計(jì)約15.2 億元。
    五宗土地分三年貢獻(xiàn)業(yè)績。本次拆遷整理土地共五宗，根據(jù)拆遷整理進(jìn)度，補(bǔ)償款將分三期交予公司，其中2015 年約有8.06 億元、2016 年約5.67億元、2018 年底前約1.47 億元。除去全部拆遷整理資產(chǎn)賬面凈值、拆遷費(fèi)用及人員安臵費(fèi)用等約1.4 億元，余下金額將全部計(jì)入營業(yè)外收入，大幅提升業(yè)績。
    土地循環(huán)開發(fā)，非經(jīng)常損益經(jīng)?；?。去年的深度報(bào)告《老樹開花，智能物聯(lián)》中，我們首次提出，公司土地價(jià)值再開發(fā)依靠的是“非經(jīng)常損益經(jīng)?；保緜}庫土地多是改革開放以前獲得，很多位于城市中心地帶，隨著城市化的快速發(fā)展，這些倉庫土地已經(jīng)不再適合從事大宗商品倉儲業(yè)務(wù)，地方政府出于城市規(guī)劃的考慮，需要將這些土地收儲做再開發(fā)。中儲將這些地轉(zhuǎn)讓給政府的過程中獲得補(bǔ)償，且一般要在城市的郊外獲取較原來面積更大的工業(yè)用地來維持原來在該城市的倉儲物流業(yè)務(wù)。有時(shí)候甚至要求主導(dǎo)這些土地收儲后的項(xiàng)目開發(fā)。由于公司土地資源豐富，可開發(fā)土地不斷增長，隨著城市改造，這類非經(jīng)常損益未來有望持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)績。
    未來待開發(fā)項(xiàng)目儲備豐富。去年的南京項(xiàng)目，今年的南倉項(xiàng)目僅僅是開始，預(yù)計(jì)還會(huì)有一批地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)進(jìn)程，總體下來，預(yù)計(jì)在 5 到 8年的時(shí)間內(nèi)，公司 100-200 萬平米的地產(chǎn)項(xiàng)目有望持續(xù)開發(fā)和貢獻(xiàn)利潤。
    除南京、南倉外，還有武漢、唐家口、無錫、西安、鄭州等地的項(xiàng)目待開發(fā)（參見我們2014 年的深度報(bào)告）。
    投資建議。我們看好公司積極將傳統(tǒng)物流與電商、物聯(lián)網(wǎng)、金融融合，旗下近千萬平米的原本靜態(tài)的倉庫將會(huì)連成動(dòng)態(tài)的倉庫網(wǎng)絡(luò)，潛在重估價(jià)值巨大；公司的地產(chǎn)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)旗下土地的循環(huán)開發(fā)和潛在價(jià)值的顯性化，未來幾年多個(gè)項(xiàng)目有望持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)績；公司成功引入了國際物流巨頭進(jìn)行混合所有制嘗試，改革邁出實(shí)質(zhì)性一步，未來中儲依托普洛斯的先進(jìn)管理理念、資本運(yùn)作方式，將走現(xiàn)代化管理、國際化運(yùn)作之路，中儲作為央企改革標(biāo)桿的示范效應(yīng)有望持續(xù)發(fā)酵。維持“買入”評級。
    風(fēng)險(xiǎn)提示。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷影響公司以大宗商品為主的物流主業(yè)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度慢于預(yù)期；物流業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型所需成本過高。