>> 首創(chuàng)證券-中糧地產(chǎn)(000031)開源節(jié)流,加速轉(zhuǎn)型-150421
| 上傳日期： |
2015/4/21 |
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pdf 共4頁 |
來源： |
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作者： |
王劍輝 |
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基本每股收益0.33 元， 同比增長13.79%。每10 股派現(xiàn)金紅利0.35 元（含稅）。
業(yè)績點(diǎn)評(píng)
銷售結(jié)轉(zhuǎn)略有下降，盈利質(zhì)量穩(wěn)步提升
報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積69.82 萬平米，簽約金額108.50 億元，同比下降4%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積54.79 萬平方米，結(jié)算收入96.40 億元，同比分別下降27%和8%。公司總體銷售額受市場大環(huán)境影響有所下降，降幅略高于全國6.3%的水平。但是全年結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)同比增長26%至1.75萬元/平米，明顯高于萬科、招商、保利三家公司1.44 萬元/平米的最高值，銷售毛利率高達(dá)37.68%，同樣領(lǐng)先上述三家龍頭企業(yè)29.94%至37.33%的區(qū)間。
存貨占比持續(xù)處于71%的高位，但是公司并未采用以價(jià)換量的銷售策略，依靠強(qiáng)大的區(qū)域研究和產(chǎn)品定位完成對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)回落雙重沖擊的有效緩沖，進(jìn)一步打開了行業(yè)總體日益壓縮的盈利空間。同時(shí)考慮到公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到68.87 萬平米，同比增長27%，增幅高于去年結(jié)轉(zhuǎn)相對(duì)保守的萬科11 個(gè)百分點(diǎn)，按照當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)進(jìn)行估算，現(xiàn)有項(xiàng)目可為公司帶來至少120 億元的銷售收入，預(yù)計(jì)公司未來2-3 年的銷售情況會(huì)有所改觀。
提升精細(xì)管理水平，創(chuàng)造內(nèi)涵發(fā)展空間
2014年房地產(chǎn)市場整體回落，外部環(huán)境因素作用明顯，公司在強(qiáng)化營銷進(jìn)行“開源”的同時(shí)聚焦內(nèi)部管理空間，“節(jié)流”力度明顯加大，主要表現(xiàn)在新項(xiàng)目拿地到開工周期縮短2.3個(gè)月；完善產(chǎn)品線管理框架和管理流程；規(guī)范招標(biāo)采購制度，推行集中采購；推進(jìn)成本管理體系建設(shè)；推行“項(xiàng)目試點(diǎn)激勵(lì)”。在多重措施的作用下，公司營業(yè)成本實(shí)現(xiàn)同比下降21%，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)率之和降至13.42%，較14年前3季度下降了4.59%個(gè)百分點(diǎn)，但是相比行業(yè)總體9%左右的水平依然較大的提升空間。
考慮到近期內(nèi)部改革效果顯著，公司未來的盈利優(yōu)勢有望得到進(jìn)一步鞏固。
加速布局投資型物業(yè)，拓寬土地獲取渠道
報(bào)告期內(nèi)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型明顯，投資性物業(yè)比重顯著提升。數(shù)據(jù)顯示投資性房地產(chǎn)期末值同比年初增長268%至27.97億元，房屋租賃收入達(dá)2.53億元，較去年增長0.26%，其中工業(yè)地產(chǎn)的出租率為99.1%，租金收取率達(dá)到99.8%。公司在商業(yè)地產(chǎn)及工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具備較強(qiáng)的運(yùn)營能力，隨著公司加大對(duì)投資性物業(yè)的投資，住宅市場對(duì)公司業(yè)績的沖擊將得到一定程度的分散。
除此之外，憑借對(duì)城市土地和市場發(fā)展的研究和理解，公司以解決歷史遺留問題的方式成功獲取深振鳳凰里項(xiàng)目，同時(shí)積極收購深圳云景國際等城市更新項(xiàng)目，全年累計(jì)新增土地儲(chǔ)備74.4萬平米。公司多樣化的土地獲取渠道有效緩解了當(dāng)前居高不下的土地市場，為公司項(xiàng)目來源創(chuàng)造多種可能，并且積極引入股權(quán)合作方，擴(kuò)大融資規(guī)模，提升輕資產(chǎn)運(yùn)營，在增強(qiáng)區(qū)域戰(zhàn)略合作的同時(shí)有效放大財(cái)務(wù)杠桿，豐富全國范圍內(nèi)的戰(zhàn)略布局點(diǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)惡化，房地產(chǎn)市場難以實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇。
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