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公司旗下倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)豐富，是國內(nèi)當(dāng)之無愧的物流地王。公司在全國設(shè)有天津、上海、遼寧、河南、陜西五個(gè)事業(yè)部，擁有土地約727 萬平米，其中權(quán)益土地約450 萬平米，均配有庫房、貨場(chǎng)、鐵路等資源。由于公司土地多為國家劃撥地，取得成本相對(duì)較低，并未反應(yīng)在負(fù)債表，亦無法享受土地升值帶來的收益；近年來公司改變發(fā)展思路，主動(dòng)尋求土地資產(chǎn)變現(xiàn)，分別實(shí)現(xiàn)了南京、天津南倉兩處土地開發(fā)出售，同時(shí)通過募投項(xiàng)目新增物流地產(chǎn)，保證整體土地的可持續(xù)開發(fā)。
    攜手行業(yè)巨頭普洛斯，未來土地流轉(zhuǎn)或加速。公司通過定增引入新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯成為公司第二大股東，持股15.39%。普洛斯全球擁有4200 萬平米物流地產(chǎn)，擁有完善的物流地產(chǎn)運(yùn)營鏈條。普洛斯主要擁有三大核心部門：其一，土地開發(fā)部門，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，并把開發(fā)建成物流園出售給地產(chǎn)基金，或第三方獲取溢價(jià)，或交付地產(chǎn)管理部門用于出租；其二，土地運(yùn)營部門，負(fù)責(zé)將土地開發(fā)部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租，提升物流地產(chǎn)的出租率，利潤貢獻(xiàn)在50%以上；其三，地產(chǎn)基金經(jīng)營，主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)，是產(chǎn)業(yè)鏈中最重要的部門，由于公司對(duì)基金的持有份額多在30%及以下，地產(chǎn)基金是公司土地開發(fā)、土地運(yùn)營的最終出口，對(duì)土地周轉(zhuǎn)速度起到核心作用。普洛斯與中儲(chǔ)合作成立的合資公司，首批項(xiàng)目分布于重慶、揚(yáng)州、鄭州等地面積共355.2 萬平方米，預(yù)期未來還將借助普洛斯在土地開發(fā)、運(yùn)作及變現(xiàn)的經(jīng)驗(yàn)加速現(xiàn)自有土地的流轉(zhuǎn)速度。
    受國企改革催化，維持“增持”評(píng)級(jí)。近期中遠(yuǎn)、中海兩大航運(yùn)集團(tuán)旗下上市平臺(tái)停牌，國企改革預(yù)期再次被打滿，中儲(chǔ)母公司誠通集團(tuán)為國資委直接管理企業(yè)，有望受益本輪國企改革。我們預(yù)測(cè)得公司15-17 年歸母凈利潤分別7.04 億、7.38 億、7.55 億，對(duì)應(yīng)EPS 分別為0.38 元、0.40 元、0.41 元，現(xiàn)有股價(jià)分別對(duì)應(yīng)PE 為39 倍、37 倍、36 倍?？紤]到公司在與普洛斯合作后可能還會(huì)有超預(yù)期的土地開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)國企改革可能帶來的主題催化，我們給予公司“增持”評(píng)級(jí)。