>> 東興證券-首開股份(600376)因勢(shì)而謀,順勢(shì)而為-150827
| 上傳日期： |
2015/8/28 |
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pdf 共8頁(yè) |
來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼，楊騫，梁小翠 |
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截至2015 年6 月，公司總資產(chǎn)1109.81 億元，歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益149.47 億元，分別同比增長(zhǎng)13.69%、2.54%。報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目面積39.4 萬平方米，同比減少50.50%。
觀點(diǎn)：
營(yíng)業(yè)收入同比大幅降低但凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入74.86億元，同比降低23.75%，主要受報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目面積同比減少50.50%的影響；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)9.21億元，同比增長(zhǎng)19.14%，扣非后凈利潤(rùn)8.09億元，同比增長(zhǎng)20.99%，主要受結(jié)算項(xiàng)目毛利率較高影響；基本每股收益0.41元/股，同比增長(zhǎng)19.15%。報(bào)告期內(nèi)簽約面積79.3萬平方米，同比上升15.1%，簽約金額127.2億元，同比上升25.1%，反映了不僅銷售面積好于去年同期，銷售均價(jià)也高于去年同期。
公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在深耕北京的同時(shí)，也不斷拓展京外項(xiàng)目。截止2015年6月末，公司在京內(nèi)外在建、擬建的規(guī)劃建面（扣除竣工面積）分別為632.08和867.51平方米，延續(xù)了近三年京內(nèi)項(xiàng)目建面占比不斷降低的趨勢(shì)，這一數(shù)據(jù)集中體現(xiàn)了公司“以北京為根本、多元化項(xiàng)目區(qū)域”的經(jīng)營(yíng)思路，預(yù)期未來在保持京內(nèi)市場(chǎng)地位的前提下，京外項(xiàng)目的收入和利潤(rùn)占比將進(jìn)一步提升。
上半年公司房地產(chǎn)出生及酒店經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)租金總收入約1.79億元，占營(yíng)業(yè)收入總額仍然較低，主要區(qū)域仍然集中于北京，其中，酒店及休閑業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入0.98億元，占比超過50%。
積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備。1-7月公司通過股權(quán)收購(gòu)、招拍掛等方式實(shí)現(xiàn)新增土地建筑面積約為180萬平方米，其中90萬平方米在北京，位列今年北京拿地排行榜的首位。新增土地儲(chǔ)備加上2014年末超過400萬平方米的土地儲(chǔ)備，公司的總土儲(chǔ)面積超過580萬平方米，穩(wěn)坐北京最大地主的寶座。另外，從拿地情況來看，公司上半年拿地都是采用與其他公司合作的方式，一方面實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，另一方面，與其他公司合作開發(fā)的方式也能夠有效拉動(dòng)公司周轉(zhuǎn)速度的提升。
轉(zhuǎn)變地產(chǎn)業(yè)務(wù)思路。鑒于地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，公司是老牌國(guó)有企業(yè)，未來必然處于改革范圍內(nèi)，公司因勢(shì)而謀，積極應(yīng)對(duì)，正處于“國(guó)企思維”轉(zhuǎn)變時(shí)期。一方面，同萬科、保利等行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的合作，在穩(wěn)定盈利性的同時(shí)，有望通過學(xué)習(xí)借鑒顯著提升公司的周轉(zhuǎn)速度；另一方面，公司上半年新開工面積29.2萬平方米，同比減少67.5%，竣工面積56.5萬平方米，同比減少30%，新開工面積減少主要是為了減輕庫(kù)存壓力，控制新開工進(jìn)度，也體現(xiàn)了公司原有“快囤地、緩銷售”的業(yè)務(wù)思路轉(zhuǎn)變，這一轉(zhuǎn)變可能產(chǎn)生的最直接影響是對(duì)公司周轉(zhuǎn)能力的提升
密集推出融資計(jì)劃。公司于6月2日發(fā)布定增預(yù)案，擬發(fā)行3.38億股，籌資40元用于項(xiàng)目投資；6月5日成功公開發(fā)行7年期公司債40億元，票面利率4.80%；7月12日公開發(fā)行總額為40億元的公司債，期限7年，票面利率4.8%；7月14日又發(fā)布非公開發(fā)行公司債預(yù)案，擬發(fā)行票面總額不超過50億元公司債，期限為不超過5年；8月12日，公司公告擬與建信資本簽訂無固定期限委托貸款合同，額度30億，前兩年利率7.5%，后期再議。寬松貨幣政策打開了資本市場(chǎng)空間，公司順勢(shì)而為，“公司債+定增+委托貸款”組合融資計(jì)劃的密集推出，使公司能夠以長(zhǎng)期低息借款來替代上半年公司到期的高成本信托貸款36.09億元，預(yù)期公司資金成本壓力和杠桿率將顯著降低，進(jìn)一步擴(kuò)大利潤(rùn)提升的空間。
打開多元化之路。公司8月20日公告擬出資4億元投資中信并購(gòu)基金成為其有限合伙人，在基金存續(xù)期內(nèi)選擇性跟投，投資規(guī)模不超過20億元。投資計(jì)劃已經(jīng)完成向北京市國(guó)資委的申請(qǐng)，預(yù)期獲批的可能性較大。雖然公司的業(yè)務(wù)目前仍然專注于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但這一消息無疑釋放了一個(gè)公司開啟業(yè)務(wù)多元化進(jìn)程的信號(hào)，借勢(shì)于雄厚的資金實(shí)力，公司在股權(quán)投資等領(lǐng)域大展身手可期。
結(jié)論：
公司作為北京地區(qū)龍頭國(guó)有房企已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)思路的轉(zhuǎn)變，通過項(xiàng)目合作、降低新開工面積和加大營(yíng)銷力度等手段來提升庫(kù)存周轉(zhuǎn)速度，受益于一線和二線城市銷售回暖，公司今年簽約面積和簽約金額同比大幅增長(zhǎng)可期；同時(shí)，北京地區(qū)總量第一的土地儲(chǔ)備也為公司盈利的持續(xù)和穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了根本性的保證。我們預(yù)計(jì)公司2015 年-2017 年?duì)I業(yè)收入分別為244.63.16 億元、310.38 億元和384.57 億元，每股收益分別為0.89 元、1.06 元和1.30 元，對(duì)應(yīng)PE 分別為13.46、11.27 和9.22，維持“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。
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