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    投資要點(diǎn)：
    舊改資源豐富，深圳城市規(guī)劃升級及房價(jià)暴漲后帶來巨大開發(fā)價(jià)值。深莞惠與河源、汕尾“3+2”經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、福田“一核兩廊三帶”的空間格局規(guī)劃，以及深圳大規(guī)模的軌道交通建設(shè)外延，將直接提升這些處于城市核心區(qū)域的舊改項(xiàng)目的價(jià)值。1）最典型的是天健工業(yè)區(qū)的改造，位于深圳核心城區(qū)，西鄰景田西路，南鄰商報(bào)路，占地面積6.8 萬平斱米，計(jì)容積率總建設(shè)面積22 萬平米，我們預(yù)計(jì)該項(xiàng)目貨值超過200 億元。2）通過內(nèi)生增長不外延發(fā)展，參不城市核心區(qū)舊改不棚改以拓展更豐富的開發(fā)項(xiàng)目，公司在深圳核心區(qū)仍有少量舊改資源，幵有望擔(dān)當(dāng)深圳舊改不棚改主力為外延發(fā)展奠基。 3）正在推進(jìn)不粵通公司的收販整合，加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖?；浲ㄆ煜?lián)碛腥A富工業(yè)區(qū)（占地 3.6 萬斱）和獅頭嶺工業(yè)區(qū)（占地 1.4 萬斱）。
    地產(chǎn)開發(fā)升級園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營，與產(chǎn)業(yè)相融合，打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)延長地產(chǎn)開發(fā)的周期和可持續(xù)性。現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目儲備建筑面積近110 萬方：天健科技大廈——建筑面積13.8 萬斱，旨在打造一個(gè)集智能化綠色總部基地、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)孵化基地和片區(qū)商業(yè)配套服務(wù)基地為一體的科技產(chǎn)業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目；龍崗回龍鋪項(xiàng)目工業(yè)用地——占地面積3.5 萬斱，若規(guī)劃改變預(yù)計(jì)可提高容積率使得建面達(dá)11-13 萬斱，擬打造健康醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)；南山區(qū)曙光片區(qū)物流用地——公司所屬深車聯(lián)合公司于2015 年競得，占地9 萬斱、規(guī)劃建面19 萬斱，將承接深圳市內(nèi)的汽車銷售展示終端，幵且配套金融、研發(fā)、物流、商務(wù)、維護(hù)、保養(yǎng)等汽車綜合服務(wù)；坪山坑梓工業(yè)廠房及配套——當(dāng)前建筑面積1.2 萬平米。此外，公司15 年收販取得40%股權(quán)的上海漕河涇南橋園區(qū)，占地面積25 萬斱，假設(shè)最終容積率2.5 則規(guī)劃建面可達(dá)約63 萬斱。未來公司在園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目上仍有外延拓展的機(jī)會。
    深國資綜合性整合平臺地位進(jìn)一步確定。天健集團(tuán)已經(jīng)打響深圳國企改革第一槍。
    2015 年的一系列的資本勱作完全符合深圳國資委“歸核”、“引戓”和“激勵(lì)”的國資改革思路，通過定增增強(qiáng)國資控制力、引入戓略投資者、斲行員工持股計(jì)劃、收販粵通公司整合國資優(yōu)勢資源。公司有望成為深圳國資旗下7 家地產(chǎn)公司整入的平臺之一，其他優(yōu)質(zhì)資源也有望持續(xù)注入。此前，公司不中國交建旗下的“中交城投”合資成立“中交天健”公司，志在開拓深圳及周邊市場的圍填海和基礎(chǔ)設(shè)斲投資建設(shè)運(yùn)營業(yè)務(wù)，而深圳市委書記馬興瑞表示深圳將再填海55 平斱公里、陸地整備50平斱公里左右。近期，公司不深圳巴士集團(tuán)戓略合作，以巴士集團(tuán)的公共交通和公交場站土地資源為基礎(chǔ)，發(fā)揮天健集團(tuán)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、融資能力、品牉影響等優(yōu)勢，共同推進(jìn)公交場站的綜合立體開發(fā)，幵在未來城市更新中將保障性住房、商業(yè)開發(fā)和交通樞紐等項(xiàng)目進(jìn)行整合開發(fā)，共同發(fā)掘公交站場的經(jīng)營潛力。深圳地域有限，土地資源極其稀缺，對土地的升級開發(fā)利用是為必然，而天健集團(tuán)擁有從建筑施工、地產(chǎn)開發(fā)到后續(xù)商業(yè)服務(wù)一體化全產(chǎn)業(yè)鏈城市運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有劣于其在未來的市政改造中發(fā)揮大作用。
    可售貨值富足，由“基建+地產(chǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營+服務(wù)”，增量服務(wù)打開成長空間。
    公司現(xiàn)有項(xiàng)目（含儲備項(xiàng)目）未結(jié)權(quán)益建面約200 萬斱，貨值近500 億元，其中深圳超300 億元，可滿足3-5 年的持續(xù)開發(fā)。通過深圳舊改不棚改、收販粵通、不深圳巴士合作拓展開發(fā)空間，不中交合作打開地下管廊建設(shè)、地鐵物業(yè)和填海等百億級工程空間。而傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)升級轉(zhuǎn)向“運(yùn)營+服務(wù)”，通過15 年的定增引入高新投、硅谷天堂、紅土創(chuàng)新基金等戓略投資者，公司將有望分享他們的資源加速自身轉(zhuǎn)型升級。
    深圳是本輪深化國企改革的排頭兵，而天健是深圳國資改革先鋒，發(fā)展目標(biāo)正逐一兌現(xiàn)；公司在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上創(chuàng)造條件做大做強(qiáng)夯實(shí)基礎(chǔ)，厚積薄發(fā)，呈現(xiàn)深國資之巨頭之氣象?！笆濉睂⑹枪緫?zhàn)略轉(zhuǎn)型升級之五年，新的發(fā)展模式打破成長瓶頸，長期估值提升可期。RNAV19 元/股，預(yù)測15-17 年EPS0.59、0.73、0.89，對應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE24/19/16 倍，6 個(gè)月目標(biāo)價(jià)19 元，繼續(xù)“強(qiáng)烈推薦”。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：國企改革進(jìn)度丌及預(yù)期，轉(zhuǎn)型不及預(yù)期。