>> 東興證券-金融街（000402）：莫憑“數(shù)據(jù)”障目不見優(yōu)標(biāo)真情-160818
| 上傳日期： |
2016/8/18 |
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來源： |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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觀點：
營業(yè)收入增長但凈利潤均大幅下跌。2016年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣61.67億元，較2015年上半年的人民幣49.19億元上升25.37%；實現(xiàn)凈利潤7.54億元，較去年同期降低15.14%，實現(xiàn)歸母凈利潤7.59億元，同比降低11.67%。
公司歸屬母公司凈利潤變化的主要原因：一是公司以重點城市商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)、商務(wù)地產(chǎn)項目單宗大額的產(chǎn)品特點，導(dǎo)致公司項目結(jié)算存在季度間的不均衡性。二是公司利潤結(jié)構(gòu)變化，2016 年上半年，公司無新竣工計入投資性房地產(chǎn)的項目產(chǎn)生公允價值變動收益，去年同期公司金融街中心改擴(kuò)建項目竣工計入投資性房地產(chǎn)，產(chǎn)生公允價值變動收益 11.75 億元（稅前）計入營業(yè)利潤；2016 年上半年，公司加強銷售簽約和項目結(jié)算，不含公允價值產(chǎn)生收益的凈利潤由去年同期的 0.1 億元增長至 7.5 億元。
簽約金額重回高增長。利益于良好的城市布局和區(qū)域市場的回暖，公司上半年實現(xiàn)銷售簽約額 131.7 億元，同比增長 110%；實現(xiàn)銷售回款 105.6 億元，同比增長 40%。其中，商務(wù)地產(chǎn)通過加強大客戶定制、打造綠色智能產(chǎn)品、完善 4C 服務(wù)體系等措施，實現(xiàn)銷售簽約額 55.6 億元，占比42%；住宅產(chǎn)品順應(yīng)市場及客戶需求，通過合理加大推盤力度、積極調(diào)整銷售策略、拓展新型營銷渠道等措施，實現(xiàn)銷售簽約額約 76.1 億元，占比58%。
作為北京市西城區(qū)國資委下屬的核心國企，公司預(yù)期將受益于未來開展的國企改革進(jìn)程，實現(xiàn)公司經(jīng)營治理和運營效率的大幅提升。
商業(yè)地產(chǎn)價值稀缺性凸顯，險資舉牌“真實驗證”。公司在北京金融街核心區(qū)域擁有大量高端優(yōu)質(zhì)經(jīng)營物業(yè)，地理位臵優(yōu)越，隨著北京金融產(chǎn)業(yè)的快速擴(kuò)張，金融街商業(yè)地產(chǎn)價值和稀缺性得以進(jìn)一步凸顯。
報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)開復(fù)工面積 291 萬平方米，同比增長 14.6%，積極增加重點城市可售貨量。其中，新開工面積為 21.9萬平方米，竣工面積為 26.4 萬平方米。公司上半年拿地頗為謹(jǐn)慎，只在重慶沙坪壩地區(qū)拍得一塊金額5.57億元的住宅用地，樓面價僅為2354元/平米。
伴隨著國內(nèi)寬松貨幣環(huán)境帶來的利率下行和流動性充裕，作為北京地區(qū)持有大量投資性物業(yè)并能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)公司，公司吸引了險資的舉牌，當(dāng)前公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)中險資持股比例高達(dá)30.42%，已經(jīng)顯示出險資對于公司資產(chǎn)價值的充分肯定。
債務(wù)成本持續(xù)降低。報告期內(nèi)，公司繼續(xù)加強直接融資工作，以較低的成本發(fā)行 3 期私募公司債（5 年期），募集資金 50 億元。公司債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，資金成本持續(xù)降低。
結(jié)論：
公司作為北京市西城區(qū)國資委實際控制的核心國企，將顯著受益于即將開啟的國企改革進(jìn)程，同時，公司持有的大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)有著極強的價值稀缺性，隨著在營物業(yè)面積持續(xù)增加和周邊區(qū)域物業(yè)價格快速上漲，公司資產(chǎn)增值潛力無限。我們預(yù)計公司2016 年-2018 年營業(yè)收入分別為218.91 億元、272.38億元和312.24 億元，每股收益分別為0.90 元、1.06 元和1.15 元，對應(yīng)PE 分別為13.43、11.46 和10.57，維持“強烈推薦”評級。
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