>> 高華證券-世茂股份(600823)利潤率導(dǎo)致業(yè)績低于預(yù)期；投資物業(yè)處置提振盈利-160826
| 上傳日期： |
2016/8/26 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
中性 |
作者： |
李薇，王逸 |
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總計92.3 萬平方米投資物業(yè)的租金收入同比/環(huán)比增長20%/16%至人民幣2.82 億元，對應(yīng)的賬面公允價值的毛收益率為每年4%。2. 毛利率同比下降4 個百分點至27%，較高華預(yù)測低3 個百分點，歸因于住宅銷售（主要在常熟/天津）毛利率下降7 個百分點至24.5%而商業(yè)地產(chǎn)銷售和出租物業(yè)的毛利率大體穩(wěn)定在41%和81%。隨著2014年的低利潤率銷售已經(jīng)大部分結(jié)算、今年預(yù)售均價較2015 年高29%，公司預(yù)計毛利率將觸底反彈，但鑒于2013 年收購的高土地成本的項目貢獻(xiàn)上升、商業(yè)地產(chǎn)項目銷售去化率疲弱（今年上半年均值為30%，而住宅為70%），我們預(yù)計毛利率僅會溫和復(fù)蘇（2016 年全年為29%）。3. 今年上半年預(yù)售進(jìn)度（占全年目標(biāo)42%）落后于同業(yè)(55%)，而公司維持人民幣177 億元銷售收入目標(biāo)不變，其中計入了人民幣30 億元投資物業(yè)處置收入并假設(shè)預(yù)售收入在下半年可售貨量增加10%的情況下環(huán)比持平（人民幣72 億元）。4. 由于年初以來沒有新增土地儲備，凈負(fù)債率從去年年底的33%降至25%，公司表示將從下半年開始重啟土地收購，尤其是在一線城市，具體行動包括在母公司世茂房地產(chǎn)(0813.HK)與深圳市政府簽署框架協(xié)議后可能拓展深圳的投資機會。
投資影響
計入資產(chǎn)處置收益并下調(diào)利潤率假設(shè)后，我們將2016 年預(yù)期核心每股盈利上調(diào)了4%，但將2017-18 年預(yù)期每股盈利下調(diào)了1%-4%，并將基于凈資產(chǎn)價值的12 個月目標(biāo)價格下調(diào)了1%至人民幣7.6 元。世茂股份當(dāng)前股價較2016 年末預(yù)期凈資產(chǎn)價值折讓24%，對應(yīng)10.5 倍的2016 年預(yù)期市盈率，而同業(yè)為折讓26%和10.9 倍。評級為中性。風(fēng)險：銷售/多元化業(yè)務(wù)執(zhí)行狀況好于/差于預(yù)期。
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