>> 東興證券-世茂股份（600823）世茂新容，你最珍貴-160823
| 上傳日期： |
2016/8/24 |
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pdf |
來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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觀點(diǎn)：
營(yíng)業(yè)收入大幅降低但凈利潤(rùn)同比大增。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入63.67億元，同比減少25.32%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16.49億元，同比增長(zhǎng)17.06%；歸屬于母公司的凈利潤(rùn)13.91億元，同比增長(zhǎng)49.70%。公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入58.92億元；實(shí)現(xiàn)非物業(yè)銷售收入4.75億元，非物業(yè)銷售收入在公司整體營(yíng)業(yè)收入的占比已達(dá)到7.46%。對(duì)物業(yè)銷售收入進(jìn)行拆分可以發(fā)現(xiàn)，住宅銷售收入46.8億元，同比下降18.96%，商業(yè)銷售收入12.1億元，同比下降42.79%。再疊加房產(chǎn)銷售毛利率下降5.65個(gè)百分點(diǎn)至27.79%，拖累整體凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。預(yù)期下半年隨著銷售力度加大和市場(chǎng)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，毛利率有望實(shí)現(xiàn)小幅回升。
在營(yíng)收大幅降低的前提下，公司凈利潤(rùn)大半得益于整售北京世茂工三項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)投資收益10.32億元，
占同期凈利潤(rùn)比例高達(dá)45.56%，也就是說，上半年公司靚麗的業(yè)績(jī)多是得益于此，未來公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍然需要依賴商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的銷售力度加大。
銷售增速低于行業(yè)水平或拖累未來業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合同簽約額75 億元，相比去年同期持平；合同簽約面積46 萬平方米，同比減少18%，銷售均價(jià)約為16304 元/平，同比增長(zhǎng)16%。截至6 月末，公司已實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的42%。公司上半年銷售表現(xiàn)弱于行業(yè)，全年銷售目標(biāo)177 億元在下半年壓力較大，尤其是考慮到今年的銷售目標(biāo)僅與去年持平，銷售近三年的持續(xù)低增長(zhǎng)將顯著拖累公司未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。除此之外，截止2016 年上半年，公司預(yù)收款額僅為59 億元，對(duì)未來業(yè)績(jī)鎖定率較低，僅為16 年同期營(yíng)收78%，使公司明年?duì)I銷壓力大幅增加。
項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富保障未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，公司項(xiàng)目開發(fā)有序推進(jìn)，報(bào)告期內(nèi)新增開工面積29.3 萬平方米，施工面積達(dá)到569.8 萬平方米，竣工面積達(dá)到68.6 萬平方米，公司持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積達(dá)到92.3 萬平方米。截止到6 月末，公司持有土地儲(chǔ)備為891.8 萬平方米，為公司后續(xù)發(fā)展提供有力支持和保障。同時(shí)需要關(guān)注的是，公司近兩年一直處于對(duì)原有土地儲(chǔ)備消耗情勢(shì)，在獲取土地方面動(dòng)力不足，但當(dāng)前土地儲(chǔ)備已經(jīng)足以支撐公司至少8-9 年的業(yè)務(wù)需要。
“變現(xiàn)”+“新建”實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)置換。5月12日公司向樂視控股轉(zhuǎn)讓下屬北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司、北京百鼎新世紀(jì)商業(yè)管理有了公司100%股權(quán)交易價(jià)格為29.72億元，預(yù)期將為公司帶來7億元收益；7月16日，籌備多年的廈門世茂Emall購(gòu)物中心開業(yè)，融合了多樣業(yè)態(tài)，并融合當(dāng)?shù)厝宋闹黝} 和精神，為公司品牌升級(jí)、服務(wù)提升揭開序幕。
公司對(duì)原有成熟商業(yè)地產(chǎn)出售實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)，一方面為新開業(yè)資產(chǎn)提供資金資源支持，另一方面也集中體現(xiàn)了公司突破原有商業(yè)管理模式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式升級(jí)的決心。
定增計(jì)劃將徹底解決與世茂房地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。近期推出的定增計(jì)劃使公司再次成為行業(yè)熱點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，極大的顯示出公司解決歷史遺留“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”問題的決心。在公司重組的公告中對(duì)于兩個(gè)主體的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)有明確的規(guī)定：純商業(yè)項(xiàng)目由公司開發(fā)而世茂房地產(chǎn)不可以，商住混合且無法分割可以合作拿地（由公司控股51%），住宅項(xiàng)目則無明確規(guī)定（證監(jiān)會(huì)出于對(duì)投資者保護(hù)的要求對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的定義中并未約束公司不可以涉足住宅產(chǎn)品）。我們認(rèn)為公司對(duì)于住宅領(lǐng)域的滲透僅是出于提升周轉(zhuǎn)率的角度，未來發(fā)展的重點(diǎn)仍然是純商業(yè)地產(chǎn)和綜合體，關(guān)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的憂慮也將不攻自破。
從當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類來看，近兩年公司明顯提升了住宅地產(chǎn)在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的比重，未來這一比重將上升至住宅和商業(yè)比例為4：6。究其原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，可達(dá)2-3 年的時(shí)間，提升住宅比重這一短平快產(chǎn)品有利于提升公司的存貨周轉(zhuǎn)率，從而降低公司整體的資金壓力，從全局角度來提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力。
融資成本顯著降低。公司于1 月和3 月分別發(fā)行完成短融和公司債一期，融資額均為20 億元，期限分別為1 年和3 年，利率分別為3%和3.29%，與行業(yè)龍頭企業(yè)融資利率差異不大，彰顯機(jī)構(gòu)投資者對(duì)公司的看好態(tài)度。
結(jié)論：
公司作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，隨著定增解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題后有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇，看好公司“商業(yè)地產(chǎn)+金融+多元化投資”的發(fā)展戰(zhàn)略。伴隨著公司住宅地產(chǎn)比例的進(jìn)一步提升，公司存貨周轉(zhuǎn)率有望大幅提升，從而為商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航，同時(shí)，在低利率時(shí)代公司自持的近百萬平物業(yè)具有巨大的重估價(jià)值，將顯著提升公司的估值。
我們預(yù)計(jì)公司2016 年-2018 年?duì)I業(yè)收入分別為181.9
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