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凈利潤(rùn)的下降主要由于毛利率的銳減。
    魯商置業(yè)2016 年1-9 月毛利率15.25%，是2008 年以來(lái)歷史最低水平。因此凈利潤(rùn)率也下滑2.28%，主要還是由于結(jié)算因素導(dǎo)致的毛利率下降。2016 年7-9 月，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約金額17.79 億元，同比增加79.15%；實(shí)現(xiàn)簽約面積24.26 萬(wàn)平方米，同比增加101.5%。銷售金額的高速增長(zhǎng)將在未來(lái)一到兩年轉(zhuǎn)入結(jié)算收入，我們預(yù)計(jì)屆時(shí)利潤(rùn)率將會(huì)有所改善。
    深耕山東積極拿地，現(xiàn)金流大幅改善：
    公司2016 年前三季度銷售商品和勞務(wù)收到現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)收入比例為1.4，是近五年最高水平。2016 年7-9 月，公司新增兩宗地塊，分別位于臨沂和青島，成交總價(jià)款分別為1994 萬(wàn)元和1 億元。公司現(xiàn)金匯款良好，加大了拿地和新開(kāi)工的力度，7-9 月份新開(kāi)工面積42.36 萬(wàn)平方米，同比增加77.98%；竣工面積9.66 萬(wàn)平方米，同比增加9.4%，為公司未來(lái)1-2 年的銷售提供了充足的貨值。
    背靠集團(tuán)資源，山東國(guó)改有望加速：
    15 年年初，魯商置業(yè)與山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)公司、山東銀座旅游集團(tuán)有限公司在濟(jì)南市合資設(shè)立魯商福瑞達(dá)健康投資有限公司。魯商置業(yè)的大健康業(yè)務(wù)主要有“康復(fù)中心”和“社區(qū)醫(yī)療”兩個(gè)板塊。其中，康復(fù)中心針對(duì)半失能和完全失能老人這部分剛需人群。相比其他養(yǎng)老地產(chǎn)公司，魯商置業(yè)有幾大進(jìn)步和優(yōu)勢(shì)：1. 針對(duì)剛需人群，即完全失能的老人，他們需要人全天候照顧，如果不住進(jìn)康復(fù)中心，就必須有家人離職來(lái)照顧他們，而壯年人的月收入往往高于床位的費(fèi)用。這部分剛需收費(fèi)較高。2. 房地產(chǎn)商優(yōu)勢(shì)，擁有自己的物業(yè)，可以把住宅和養(yǎng)老院建在一起，為家人探訪老人提供方便，同時(shí)也能提高老年人入住意愿。3. 醫(yī)護(hù)人員和醫(yī)療技術(shù)方面，魯商置業(yè)有突出優(yōu)勢(shì)。首先，魯商福瑞達(dá)健康有股東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)的支持，提供強(qiáng)大的醫(yī)療資源。其次，集團(tuán)公司旗下的齊魯醫(yī)藥學(xué)院(原山東萬(wàn)杰醫(yī)學(xué)院)能夠?yàn)獒t(yī)護(hù)人員提供較好的技術(shù)培訓(xùn)。這兩大優(yōu)勢(shì)使魯商置業(yè)能夠順利突破大多數(shù)現(xiàn)存養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨的護(hù)理醫(yī)療支持匱乏的困境。
    投資建議：
    今年前三季度，魯商置業(yè)業(yè)績(jī)反彈顯著，預(yù)計(jì)今年銷售額的高增長(zhǎng)將會(huì)繼續(xù)在未來(lái)一到兩年的結(jié)算收入中體現(xiàn)，屆時(shí)利潤(rùn)率也會(huì)有所提升。我們預(yù)計(jì)公司16-17 年EPS 分別為0.25 元、0.27 元。公司于2015 年初開(kāi)始投資于“大健康”產(chǎn)業(yè)，魯商背靠集團(tuán)資源，國(guó)企改革可期，給予“買入”評(píng)級(jí)。