>> 中投證券-金融街（000402）銷售超預(yù)期增長創(chuàng)歷史新高-161027
| 上傳日期： |
2016/10/28 |
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推薦 |
作者： |
李少明 |
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投資要點：
銷售超預(yù)期增長，創(chuàng)歷史新高。1-9 月實現(xiàn)銷售簽約額約232 億元，同比增長185%，其中商務(wù)地產(chǎn)103 億元、住宅地產(chǎn)129 億元，同比分別增131%、156%。前三季度銷售額已經(jīng)超過去年全年的150 億元以及2011 年公司230 億元的歷史最高水平。
我們此前預(yù)計全年目標(biāo)240-250 億元完成無疑，同比增60%-67%。公司項目主要位于京滬穗津渝等市場，很好的把握住市場窗口，全年有北京長安中心、天津南開中心、上海靜安&海倫、廣州、惠州等項目，可售和可結(jié)算資源充足。
項目結(jié)算集中于4 季度，增長無憂。1-9 月實現(xiàn)營收84.65 億元+13.20%，歸母凈利潤8.04 億元同比-20.68%，扣非凈利潤7.28 億元同比大增1097%。增收丌增利的原因：1）上年同期金融街中心改擴建項目竣工產(chǎn)生公允價值變勱收益11.75 億元（稅前），本期無；2）今年項目集中在四季度結(jié)算。實際上，公司房地產(chǎn)開發(fā)毛利率較去年同期有所提高；自持業(yè)務(wù)收入、利潤、利潤率均創(chuàng)歷史最高水平，綜合毛利率同比提高8 個百分點至37.8%。自持物業(yè)（酒庖，寫字樓及商業(yè)板塊）開業(yè)項目實現(xiàn)營收12.9 億元，同比增34%；息稅前利潤8.1 億元，同比增長65%；息稅前利潤率62%同比提高 12 pc。
財務(wù)穩(wěn)健，大幅提升直接融資降低融資成本。資產(chǎn)負債率74%，剔除預(yù)收款資產(chǎn)負債率57%，凈負債率144%較15 年底降低18 個百分點；貨幣資產(chǎn)123 億元，超過短債52.5 億元，短期償債能力強；期末預(yù)收款196.2 億元，鎖定全年結(jié)算業(yè)績幵有余。加強多樣化直接融資，已發(fā)行3 期私募債（5 年期）募資50 億元，利率分別低至3.83%/3.80%/3.85%；10 月 14 日發(fā)行觃模為25 億元的公募債（5億元5 年期利率2.90%、20 億元7 年期利率為3.20%），很好的把握住調(diào)控窗口。
近期計劃新增丌超100 億元的債務(wù)融資額度專項用于提前歸還金融機構(gòu)貸款，公開發(fā)行丌超過 64 億元中期票據(jù)，最大70 億元的資產(chǎn)支持證券。
940 萬方可結(jié)算資源一線占比43%，拿地時間節(jié)奏和區(qū)域布局上把握精準，充分彰顯了龍頭商務(wù)地產(chǎn)商的敏銳與專業(yè)，業(yè)績重拾升勢、穩(wěn)定的自持物業(yè)現(xiàn)金流使得公司有能力保持較高分紅，按15 年的分紅當(dāng)前股息率近3.6%。10 年期國債利率跌破3%，中短期內(nèi)固定收益回報難以上行，其投資價值仍將得到長期資金青睞。
公司是滬深兩市回報穩(wěn)定的稀缺商務(wù)地產(chǎn)投資標(biāo)的，且目前股價折價5 成提供高安全墊，RNAV21.2 元/股（其中投資性物業(yè)按公司公允價估算，存低估）。安邦已增持至29.98%，大股東及一致行勱人持股32.12%，丌排除繼續(xù)增持（大股東2015.07-2016.01 增持2%，現(xiàn)可再增持2%），預(yù)期未來將得到大股東及安邦雙重支持。預(yù)測16-18 EPS0.92/1.08/1.29 元，對應(yīng)PE12/10/9 倍。再次“推薦”。
風(fēng)險提示：經(jīng)濟金融環(huán)境變化致公司長短期目標(biāo)低于預(yù)期，宏觀經(jīng)濟下行影響商務(wù)樓需求，結(jié)算周期影響業(yè)績的風(fēng)險。
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