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報(bào)告期內(nèi)，公司營收實(shí)現(xiàn)營收增長13.2%，歸屬凈利潤同比減少20.68%，主要由于1、去年同期北京金融街中心改擴(kuò)建項(xiàng)目竣工轉(zhuǎn)為自持，未形成結(jié)算收入，但產(chǎn)生公允價(jià)值變動收益11.75 億(稅前)；2、公司今年項(xiàng)目較多集中在四季度結(jié)算。另外，由于本期部分北京金融街核心物業(yè)轉(zhuǎn)自持，公司產(chǎn)生其他綜合收益5.58 億元，同比增加1168.5%。報(bào)告期內(nèi)，公司扣非后歸屬凈利潤7.28 億元，同比增加1096.7%；
    ■持有金融街優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，享有穩(wěn)定現(xiàn)金回報(bào)高。公司近年不斷調(diào)整物業(yè)結(jié)構(gòu)，部分核心資源陸續(xù)轉(zhuǎn)為自持經(jīng)營。截止上年底，公司持有北京金融街核心區(qū)域51.8 萬方出租物業(yè)及10 萬平米經(jīng)營性物業(yè)。1-3 季度公司自持物業(yè)（包括酒店，寫字樓及商業(yè)板塊）開業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營收12.9 億，同比增34%；其中EPIT 8.1 億元，同比增長65%，息稅前利潤率高達(dá)62%，同比提高12 個pct。自持業(yè)務(wù)收入、利潤、利潤率均創(chuàng)歷史最高水平。
    ■本輪銷售景氣度受益最大，地產(chǎn)銷售翻倍。公司目前開發(fā)物業(yè)集中在北上廣+天津重慶，是本輪以來收益最大的主要區(qū)域，銷售回款較去年同期明顯增加，1-9 月公司銷售簽約額232 億元，同比增長185%（其中商務(wù)地產(chǎn)103 億元，住宅129 億元），同時公司毛利率37.8%，同比回升8 個pct。
    ■預(yù)收款余額近200 億，債務(wù)結(jié)構(gòu)改善。公司期末預(yù)收款余額196 億，同比增72%；同時由于新項(xiàng)目投資支出較去年同期減少，報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額增加了224.2 億；融資方面，公司本期發(fā)行私募公司債 65 億元，同時償還了所有短期借款，期末在手現(xiàn)金達(dá)到52.66 億，同比+1547 %，有利于逐步改善公司長期債務(wù)為主的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
    ■安邦及金融街集團(tuán)密集增持，雙方占比接近。根據(jù)公司公告，自2014 年3 月起公司大股東陸家嘴集團(tuán)（累計(jì)4 次）及其一致性的人與安邦系（9 次）持續(xù)增持公司股票。安邦系自2014 年底持有公司股票達(dá)到20%，并派駐了1 名董事。截止今年三季末，安邦系持有公司股份30.0%，金融街集團(tuán)及一致行動人持有31.2%，雙方占比接近。安邦擁有資金優(yōu)勢明顯，未來在項(xiàng)目合作上持續(xù)展開探索，不排除嘗試多種資產(chǎn)證券化方式，幫助公司打通核心區(qū)域持有物業(yè)“管理-融資-投資-退出”的渠道。
    ■投資建議：公司在2015 年現(xiàn)金分紅總額達(dá)到11.96 億元，現(xiàn)金股利支付率達(dá)到了52.78%，達(dá)到近年最高水平。若對應(yīng)15 年底市值，公司股息率高達(dá)3.6%。我們認(rèn)為公司未來將持續(xù)受益于北京資產(chǎn)重估，預(yù)計(jì)公司2016-2018 年EPS 為0.93、1.04 和1.25，首次評級，給予“買入-A”評級，6 個月目標(biāo)價(jià)13.14 元。
    ■風(fēng)險(xiǎn)提示：公司凈負(fù)債率仍然較高，長期負(fù)債占比不少，需要持續(xù)改善。