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而2016年三四季度以來(lái)至今，在行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)之下，新城仍然逆勢(shì)在未來(lái)趨勢(shì)向好的區(qū)域大規(guī)模低成本拿地，遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，過(guò)人膽魄，實(shí)令人欽佩。
    本篇報(bào)告是繼系列報(bào)告一之后對(duì)新城拿地能力的專(zhuān)題研究。 2015年優(yōu)異拿地成就2016年高增長(zhǎng)。2016年是公司上輪優(yōu)異投資戰(zhàn)略成效顯現(xiàn)的一年，2016公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和金額分別為575萬(wàn)平米和650.6億元，超額完成全年520億銷(xiāo)售目標(biāo)，同比分別增長(zhǎng)66%和104%。2015年公司大幅度、低成本拿地，為本輪高成長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。（1）拿地時(shí)點(diǎn)精準(zhǔn)。公司從2015年開(kāi)始大幅度拿地，2015年拿地金額達(dá)到238億元，同比增長(zhǎng)160%，拿地金額占銷(xiāo)售金額比重達(dá)到74.4%，同比提升36.7個(gè)百分點(diǎn)。（2）拿地空間合理。截至2015年末，公司土地儲(chǔ)備規(guī)模建筑面積達(dá)2273萬(wàn)平米，76%都集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，其中上海占比9%；總拿地金額中，上海、南京、蘇州、杭州合計(jì)占比達(dá)61.4%。（3）拿地成本極低。公司憑借前瞻性布局和股權(quán)收購(gòu)有效控制了成本。2015年獲得的許多地塊短時(shí)間內(nèi)即獲得巨大升值，例如公司2015年12月獲得的蘇州紅樹(shù)灣東側(cè)地塊（WJ-J-2015-048），拿地樓面價(jià)3779元/平米，而4個(gè)月后鄰近可比地塊出讓樓面價(jià)達(dá)到19262元，增值率達(dá)409.8%。在地價(jià)高企的2015年，公司拿地樓面價(jià)控制在僅2138元/平米，成本優(yōu)勢(shì)十分顯著。     
    本輪調(diào)控之下仍然逆勢(shì)拿地，為未來(lái)高成長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。公司2016年12月、2017年1月拿地金額分別達(dá)到122.6億元、96.24億元，占同期銷(xiāo)售金額比重分別為249%和197%，創(chuàng)下單月第一和第二高記錄。2016年，全年累計(jì)拿地金額達(dá)到546.3億元，同比增長(zhǎng)130%，占同期銷(xiāo)售金額比重達(dá)到84%，同比提升近10個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域布局合理，本輪拿地公司在未來(lái)有潛力二三線城市大量補(bǔ)庫(kù)存，我們認(rèn)為邊緣二線和三線將在未來(lái)一到兩年很有可能將持續(xù)繁榮，公司前瞻性的布局將為未來(lái)兩三年的銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。2016年公司新進(jìn)入膠州、青島、天津、泰州佛山等城市，拿地面積占比前五的城市分別是膠州15.9%、青島14.7%、蘇州10.4%、天津8.6%、嘉興3.7%，邊緣二三線城市占比明顯增加。此外，公司2016年以來(lái)仍然延續(xù)了低成本拿地的優(yōu)勢(shì)，成本控制較低。 
    投資建議：公司上輪及本輪投資戰(zhàn)略極為優(yōu)異，為未來(lái)幾年高成長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；同時(shí)公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)過(guò)多年沉淀和積累，開(kāi)始爆發(fā)式增長(zhǎng)；公司在金融領(lǐng)域不斷創(chuàng)新拓展，未來(lái)想象空間巨大。我們認(rèn)為公司兼具低估值、高成長(zhǎng)、持續(xù)創(chuàng)新、管控能力強(qiáng)等特點(diǎn)，是地產(chǎn)板塊優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。我們預(yù)計(jì)2016/2017/2018年業(yè)績(jī)?cè)鏊兕A(yù)期為55%/50%/50%，對(duì)應(yīng)EPS分別為1.28/1.92/2.89，對(duì)應(yīng)PE分別為11.3、7.6和5.0倍，維持"買(mǎi)入"評(píng)級(jí)。  
    風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)地銷(xiāo)售不及預(yù)期；貨幣政策收緊。