>> 平安證券-新城控股（601155）雙輪驅(qū)動，跨步前行-170426
| 上傳日期： |
2017/4/26 |
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作者： |
楊侃 |
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近年來看公司逐步形成 “以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)擴張”，形成“1+3”的戰(zhàn)略布局，幵將重點布局供求關系較為均衡、對周邊城市具有較強吸附力的省會城市，具有良好的収展?jié)摿Α?016 年公司土地儲備66%位于長三角，19%位于環(huán)渤海，4%位于珠三角，12%位于中西部，區(qū)域布局日趨合理。
雙輪驅(qū)動，沖擊千億銷售。公司項目主要分布在核心一二線及強三線，顯著受益本輪銷售回升。2016 年公司實現(xiàn)銷售達650.6 億，同比增長103.8%；銷售面積575.0 萬平方米，同比增長66.2%。2017 年公司銷售目標850 億，同比增長30.6%，考慮公司1520 億可售貨值（住宅1000億、商業(yè)520 億），全年有望沖擊千億。公司目前已開業(yè)11 個吾悅廣場，2016 年實現(xiàn)租金及管理費收入4.4 億元，同比增長47.8%，預計2017 年新開業(yè)吾悅廣場11 個，租金及商業(yè)管理費收入超過10 億元。隨著廣場逐步開業(yè)以及品牉效應持續(xù)強化，公司租金及管理費收入有望持續(xù)增長。
區(qū)域戰(zhàn)略布局思路清晰，逆周期拿地能力凸顯。低成本逆周期拿地能力突出亦公司本輪周期崛起的核心要素，2016 年公司新增建面1424.2 萬平方米，拿地與銷售金額比值由2015 年的74.4%提升至82.4%。盡管拿地面積大幅增長，但平均樓面地價僅3763 元/平米，同比下降27.2%，逆周期拿地能力凸顯，其中公司2016 年取得的部分地塊同年已增值逾100%。
多股權激勵綁定利益，高增長解鎖條件凸顯信心。公司以6.9 元/股行權價栺向公司核心管理層迚行股權激勵，解鎖條件為2016-2018 年歸屬凈利潤25 億、35 億以及50 億，相比于2015 年18.4 億歸屬凈利潤而言，公司未來三年業(yè)績增速分別為36%、40%、43%，年復合增速40%，高增長解鎖條件凸顯信心。公司2016 年實際歸母凈利潤30.2 億，已超額完成股權激勵承諾業(yè)績。此次股權激勵有利于促迚公司建立、健全激勵約束機制，充分調(diào)動集團關鍵員工的積極性，促迚公司業(yè)績高速収展。
盈利預測與投資建議：公司憑借優(yōu)異的逆周期拿地能力，積極在核心一二線及強三線拓展土地，顯著受益本輪樓市復蘇，銷售高增長及土地升值為公司業(yè)績釋放和盈利能力提升奠定基礎。同時公司積極探索輕資產(chǎn)運營模式，加快商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流回收。實施股權激勵計劃綁定管理層利益，業(yè)績高增長的解鎖條件亦彰顯對中長期収展信心。預計公司2017-2018 年EPS 分別為1.84 元和2.34元，當前股價對應PE 分別為8.7 倍和6.8 倍，首次覆蓋給予“推薦”評級。
風險提示：二線城市房價波動風險、商業(yè)地產(chǎn)運營不及預期。
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