>> 安信證券-新城控股(601155)優(yōu)質土儲雙驅動，多元發(fā)展高增長-170227
| 上傳日期： |
2017/3/1 |
大小： |
562KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳天誠 |
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公司是國內首家B 轉A 股民營房企，吸收合并完成后：1）公司徹底解決江蘇新城與其控股股東之間的同業(yè)競爭問題；2）突破B 股融資窘境，破繭重生；3）公司2016 年11 月首期限制性股票激勵計劃已經實施完成，授予價格為6.90 元/股。其中解鎖條件為2016-2018 年凈利潤達到25 億、35 億、50億，同比增長36%、40%、43%，其中2016 年完成目標的126%。
■雙輪驅動，探索輕資產模式。公司堅持住宅和商業(yè)雙輪驅動，全年實現(xiàn)營業(yè)收入279.7 億（+18.67%），其中物業(yè)出售權益結算金額270.5 億（結算均價約為9849 元/平方米），出租收入貢獻約4.4 億元， 2016 年公司按公允價值計量的持有物業(yè)對公司貢獻利潤5.82 億，其中公司通過對青浦吾悅廣場的出售發(fā)行了國內首單商業(yè)綜合體REITs 產品（貢獻利潤1184 萬），拓展商業(yè)地產退出變現(xiàn)的渠道。
■銷售量價齊升，三四線城市貢獻增長。公司2016 年全年銷售面積575.00 萬（含合營項目101 萬方），增長48.76%（前值+25.0%）；銷售金額650.6 億（含合營項目170.85億），增長103.76%（前值+30.3%），銷售均價11315 元/平方米，增長22.61%。按照CRIC 排名，公司2016 年銷售金額增速跑贏行業(yè)平均40%的增幅，排名全國第15 位，排名提升6 位。由于預收款大幅增加，公司期末貨幣資金134 億元（+107.15%）。公司三四線城銷售金額比例增加，我們統(tǒng)計公司2016 年一二線與三四線的銷售金額分別增長85%和123%，二者比例為45%：55%（2015 年為50%：50%）。
■加大“1+3”布局，全年銷售預超850 億。公司2016 年全年新增土地儲備共40 幅，總建筑面積1424.22 萬平方米（住宅1060.97 萬方，商業(yè)地產363.25 萬方），新增權益可租售面積1056 萬方（權益地價363 億），同比增長125%。其中位于一二線和三四線城市分別為534 萬方和522 萬方。公司儲備初步完成了 “1+3”戰(zhàn)略布局。截至2016 年末，公司房地產項目權益面積3015 萬方，公司（59 個子項目）在建面積為1307.36萬方（含合營項目），優(yōu)質土儲為17 年銷售提供基礎，預計今年將突破850 億大關。
■投資建議：公司土儲優(yōu)質，激勵得當，積極探索輕資產模式，實現(xiàn)業(yè)務雙輪驅動，我們看好公司后續(xù)業(yè)績表現(xiàn)，預計公司2017-2019EPS 為1.84、2.35、2.63 元，對應PE倍數(shù)為7.9X、6.2X 和5.5X，對應目標價20.1 元，首次覆蓋，給予買入-A 評級。
■風險提示：地產市場風險爆發(fā)、四季度調控大幅影響銷售。
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