>> 華創(chuàng)證券-浦東金橋（600639）借金橋副中心規(guī)劃，加速推進(jìn)二次開發(fā)-170828
| 上傳日期： |
2017/8/29 |
大?。?/td>
| 875KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
|
| 評級： |
推薦 |
作者： |
袁豪 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
主要觀點(diǎn)
1、上半年業(yè)績同比+6.7%、保持穩(wěn)定增長，毛利率高位再獲提升
2017 年 H1 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 8.07 億元，同比+4.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤 3.70 億元，同比+6.7%；基本每股收益 0.33 元，同比+6.7%；毛利率和凈利率分別為 69.3 %和 45.9%，同比分別+2.7pct 和 1.0pct。三項費(fèi)用率合計 7.04%，同比-4.57pct。營業(yè)收入中，營業(yè)收入中，房地產(chǎn)銷售1.1 億元，同比-20%，對應(yīng)毛利率 94%，提升 14pct，房地產(chǎn)租賃 3.3 億元，同比+6%，對應(yīng)毛利率 73%，提升 10pct 源于投資性物業(yè)折舊攤銷年限的延長。報告期末，負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為 50.9%和 37.4%，分別同比-1.2pct和-7.8pct，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
2、租金收入基本穩(wěn)定，預(yù)計下半年壹零推盤將推動銷售加速釋放
公司在上海浦東中環(huán)附近擁有 245 萬方優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)（物業(yè) 209 萬方+土地36 萬方），經(jīng)營工業(yè)廠房和研發(fā)辦公租賃，租金收入穩(wěn)定增長且現(xiàn)金流穩(wěn)定。17H1 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入現(xiàn)金流入 12.34 億元，同比小降 4.2%；其中租金收入 6.31 億元、銷售收入 5.33 億元，同比分別+0.6%和-19.4%，銷售收入未達(dá)計劃主要由于臨港碧云壹零項目第二批預(yù)售因預(yù)售許可證審批原因延遲至下半年進(jìn)行。上半年公司持有的各類物業(yè)繼續(xù)保持較高的出租率，除酒店之外的物業(yè)出租率達(dá)到 83.73%；酒店出租率達(dá)到 75.63%， 同 比+8.61pct?？紤]到上海城市邊界擴(kuò)張過程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇以及去年以來一線城市地價大幅上漲，公司持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價值繼續(xù)提升可期。
3、配合金橋城市副中心規(guī)劃，加速推進(jìn)二次開發(fā)、盤活存量資源
2015 年后公司“二次開發(fā)”正式起航，意在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、盤活土地。目前如由度系列的改造、Office Park 的改造和土地轉(zhuǎn)性以及心華制衣土地回購等二次開發(fā)已完成 59 萬方，并實(shí)現(xiàn)單位租金大幅提升近 200%，土儲的價值和數(shù)量都將有質(zhì)的飛越。根據(jù)金橋城市副中心建設(shè)的要求，從戰(zhàn)略高度加強(qiáng)規(guī)劃編制和資源儲備，為金橋“二次開發(fā)”打好規(guī)劃和落地基礎(chǔ)：一是主動參與金橋城市副中心建設(shè)規(guī)劃編制，利用“二次規(guī)劃”契機(jī)，重點(diǎn)推進(jìn)第五中心（T17-A）、碧云 E?商業(yè)中心項目的籌備工作；二是持續(xù)增加產(chǎn)業(yè)載體儲備，利用園區(qū)平臺優(yōu)先回購權(quán)的優(yōu)勢，市場化收購?fù)膺w企業(yè)轉(zhuǎn)讓物業(yè)，年內(nèi)完成諾基亞通信廠房收購工作，可新增建筑面積約 3.7萬米，進(jìn)一步擴(kuò)大公司中環(huán)附近優(yōu)質(zhì)土地儲備。
4、投資建議：借金橋副中心規(guī)劃、加速推進(jìn)二次開發(fā)，維持推薦
浦東金橋作為浦東金橋是金橋開發(fā)區(qū)建設(shè)的主要承擔(dān)者，在上海浦東中環(huán)附近擁有 245 萬方優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，經(jīng)營工業(yè)廠房和研發(fā)辦公的租賃，租金收入穩(wěn)定增長且現(xiàn)金流穩(wěn)定，并在上海城市邊界擴(kuò)張過程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價值提升可期；并且借助近期金橋城市副中心建設(shè)規(guī)劃的契機(jī)，公司將加速推進(jìn)金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的二次開發(fā)，盤活存量資源。我們維持公司 2017-18 年每股收益預(yù)測分別上調(diào)至 0.70 元和 0.86 元，目標(biāo)價為 22.00 元，維持推薦評級。
5.風(fēng)險提示：銷售低于預(yù)期；持有資產(chǎn)價格下行風(fēng)險。
|
|
