>> 中信證券-海寧皮城(002344)跟蹤快報-品類拓展初上征程,冷冬助力業(yè)績逐漸回升-180131
| 上傳日期： |
2018/2/1 |
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來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
周羽 |
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對此我們點評如下：
評論：
交易方案：全資控股時尚小鎮(zhèn)，拓展時裝品類
收購對價P/B 1.1x，對應(yīng)時尚小鎮(zhèn)一期總建筑面積0.5 元/平米。時尚小鎮(zhèn)公司股東全部權(quán)益賬面價值10.04 億元，本次交易價格對應(yīng)P/B 1.05x（上市公司對應(yīng)停牌前股價P/B估值1.4x），時尚小鎮(zhèn)一期總建筑面積為209,517.57 平方米，其中地上建筑面積為145,958.48 平方米，地下建筑面積為63,559.09 平方米，對價約合0.5 元/平米。
擁優(yōu)質(zhì)物業(yè)，拓展時裝產(chǎn)業(yè)，時尚小鎮(zhèn)進入收獲期。海寧皮革時尚小鎮(zhèn)創(chuàng)意核心區(qū)一期項目位于海寧市廣順路西側(cè)，項目由26 幢樓組成高層住宅2 幢、商業(yè)用房24 幢，占地總面積為115,429.00 平方米，總建筑面積為209,517.57 平方米。地上建筑面積中可售可租建筑面積為138,951.08 平方米，其中住宅部分建筑面積為50,765.66 平方米（共858 戶），商業(yè)部分建筑面積為88,185.42 平方米（共512 戶）。交易完成后，公司將從單一的皮革專業(yè)市場經(jīng)營轉(zhuǎn)變成紡織、服裝、皮革等多種產(chǎn)品的經(jīng)營，搭建完善的時裝產(chǎn)業(yè)鏈。公司將升級為打造包含“時尚創(chuàng)業(yè)園區(qū)”、“設(shè)計師創(chuàng)業(yè)夢工廠”、“會”、“秀”、“賽”、“教”的專業(yè)市場生態(tài)平臺。
時裝與已有皮裝產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)可期。（1）時尚小鎮(zhèn)主要布局紡織服裝產(chǎn)業(yè)，將通過建設(shè)設(shè)計師創(chuàng)業(yè)夢工廠、時尚創(chuàng)業(yè)園區(qū)以及皮革城地下商城，打造設(shè)計、供、產(chǎn)、銷的完整時裝產(chǎn)業(yè)鏈。時尚小鎮(zhèn)時裝產(chǎn)業(yè)的布局將填補公司經(jīng)營品類單一的短板，增強公司抵抗皮革行業(yè)波動的能力。同時，時尚小鎮(zhèn)公司主營業(yè)務(wù)為皮革時尚小鎮(zhèn)的開發(fā)與經(jīng)營，與公司主營業(yè)務(wù)基本一致，有助于公司主營業(yè)務(wù)做大做強。（2）公司深耕商務(wù)服務(wù)行業(yè)二十余年，聚焦皮革全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌鼋?jīng)營、管理，并積極在各經(jīng)營市場布局皮革輔助產(chǎn)品品類。預(yù)計上市公司豐富的管理經(jīng)驗，堅實的皮革產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及強大的資源整合能力將復(fù)制于時尚小鎮(zhèn)公司的開發(fā)與經(jīng)營，會提升時尚小鎮(zhèn)公司整體的盈利能力。
員工持股，授予激勵
公司發(fā)布員工持股計劃草案，面向公司及下屬子公司的中層副職以上經(jīng)營管理人員和業(yè)務(wù)骨干，合計不超過68 人，其中公司董事、監(jiān)事、高級管理人員13 人，合計認購份額不超過888 萬份，認購金額不超過6,562.32 萬元。股票來源為公司回購股票。轉(zhuǎn)讓價格為回購的平均價格或董事會決議公告日前20 個交易日公司股票交易均價的90%（7.39 元/股）。員工持股計劃的鎖定期為董事、監(jiān)事、高級管理人員36 個月，其他人員12 個月。
2017 年經(jīng)營回顧：下調(diào)租金應(yīng)對皮裝低景氣，預(yù)計2018 年租金水平企穩(wěn)
2017 年皮裝延續(xù)低景氣，租金下行為業(yè)績下滑主因。2017 前三季度營業(yè)收入12.5 億元，同比-17.3%，2017 前三季度歸屬凈利潤2.6 億元，同比-47.5%。主系公司部分市場商鋪的租賃單價下調(diào)所致，且1）隨著公司市場開發(fā)進度的放緩，市場商鋪及配套物業(yè)銷售收入相對減少；2）公司新開市場的租金水平相比成熟市場較低，租賃及管理業(yè)務(wù)毛利率有所下降。收入結(jié)構(gòu)上，物業(yè)租賃/物業(yè)銷售/商品銷售分別占比65.6%/8.4%/18.4%。
預(yù)計2018 年租金水平企穩(wěn)，時尚小鎮(zhèn)商鋪與住宅分期確認銷售，業(yè)績有望逐年恢復(fù)。物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)2016/2017H1 分別實現(xiàn)收入13.2 億/5.9 億元，同比-6.2%/-16.9%，系皮革市場景氣下行，公司為維護商戶穩(wěn)定持續(xù)讓利，下調(diào)租金。2018 年預(yù)計存量外埠市場租金水平穩(wěn)定，武漢、濟南、鄭州等地市場有望通過合作形式拓展奧萊、綜合商場業(yè)務(wù)，提升租金收入。本埠市場預(yù)計2018 年租金水平持平，通過原有項目延伸，預(yù)計租金總量增加。時尚小鎮(zhèn)商鋪與住宅自2018 年確認銷售收入，貢獻增量收入與利潤。另在商品進出口業(yè)務(wù)方面，自2016 年公司進口業(yè)務(wù)量持續(xù)較高增長，2016/2017H1 分別實現(xiàn)商品銷售收入3.9億/1.7 億元，同比+16.5%/+16.5%，預(yù)計將持續(xù)貢獻增量收入。
風(fēng)險因素：皮革市場回暖低于預(yù)期，公司品類拓展進度低于預(yù)期，時尚小鎮(zhèn)收購進度不及預(yù)期。
盈利預(yù)測、估值及投資評級。2018 年公司在鞏固原有皮革產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，發(fā)力布裝品類拓展，同時2017 年冷冬利好公司租金水平漸企穩(wěn)，未來增量商戶望將逐步貢獻業(yè)績。假設(shè)時尚小鎮(zhèn)收購于2018 年完成，預(yù)測公司2017-2019 年營收分別17.8 億/19.9 億/22.6 億元，同比-18.0%/+12.1%/+13.2%； 預(yù)測凈利潤分別為3.0 億/3.7 億/4.7 億元， 同比-45
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