>> 招商證券-南山控股（002314）盈利符合預(yù)期、將成就純正物流地產(chǎn)第一股-180228
| 上傳日期： |
2018/3/2 |
大小： |
812KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
趙可，劉義 |
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此報告為加密報告 |
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事件：2月27號晚，公司公告2017年業(yè)績快報。
盈利符合預(yù)期。公司2017年收入/營業(yè)利潤/歸母凈利分別為66.0/13.7/6.4億元，同比分別增長32.4%/58.8%/21.5%，盈利符合預(yù)期。收入較高增長主因今年結(jié)算面積增加所致，營業(yè)利潤增速顯著高于收入增速，主要得益于期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目毛利率提升，而歸母凈利增速回落至21.5%，預(yù)計(jì)是少數(shù)股東損益占比提升所致。
物流行業(yè)二梯隊(duì)龍頭，將充分受益于物流地產(chǎn)紅利。公司吸收合并深基地已于18年1月獲證監(jiān)會無條件通過，將成就A股純正物流地產(chǎn)第一股。高端倉儲行業(yè)是地產(chǎn)行業(yè)少有的成長領(lǐng)域，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2017年上半年，按照各物流地產(chǎn)運(yùn)營商存量占比，寶灣物流的市占率達(dá)到6%；作為物流地產(chǎn)二梯隊(duì)龍頭，行業(yè)地位和資產(chǎn)質(zhì)量相對領(lǐng)先。公司吸收合并深基地完成后，將成為A股首家純正物流地產(chǎn)企業(yè)，未來將充分受益于物流地產(chǎn)紅利。另外，南山集團(tuán)在赤灣片區(qū)擁有 3.4 平方公里土地，潛在可開發(fā)空間體量不??；并且在全國重點(diǎn)一二線城市擁有1萬畝工業(yè)和物流用地，可對接物流業(yè)務(wù)，集團(tuán)潛在土地資源優(yōu)渥，未來或存在進(jìn)一步整合空間。
“物流+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動，當(dāng)前股價隱含折價30%。寶灣物流當(dāng)前運(yùn)營面積182多萬平米，在建及擬建面積366萬平米；預(yù)計(jì)平均租金1元/平米/天左右，穩(wěn)定出租率約90%，凈現(xiàn)金比例50%+；假設(shè)預(yù)期回報率（綜合資本成本）6.5%、租金增長率3%，對應(yīng)現(xiàn)金還原倍數(shù)接近30X，成熟物業(yè)重估價值0.5+萬元/平米（租金*365天*出租率*凈現(xiàn)金比率*現(xiàn)金還原倍數(shù)），未來物業(yè)估值打八折，則對應(yīng)重估價值240億；考慮到開發(fā)總成本0.2-0.3萬元/平米，即重估增值率50%左右，對應(yīng)物流業(yè)務(wù)重估增值120億，疊加凈資產(chǎn)35億，對應(yīng)NAV（凈資產(chǎn)+重估增值）155億，深基地77.36%股權(quán)對應(yīng)120億。地產(chǎn)業(yè)務(wù)NAV估值80億左右，再加上其他雜項(xiàng)業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)重組完成后對應(yīng)綜合價值近230億，當(dāng)前股價隱含總市值160億，較NAV折價30%+，安全邊際顯著。
維持“強(qiáng)烈推薦-A”投資評級，目標(biāo)價9.07元/股。物流倉儲是地產(chǎn)行業(yè)少有的成長領(lǐng)域，公司作為物流行業(yè)二梯隊(duì)龍頭，又將是A股首家純正物流地產(chǎn)標(biāo)的，未來將充分受益于行業(yè)紅利；重組完成后，股本27億，當(dāng)前股價隱含總市值160億，較RNAV折價30%+，安全邊際顯著；另外，南山集團(tuán)潛在土地資源優(yōu)渥，未來或存在進(jìn)一步整合空間。預(yù)計(jì)公司2018-19年EPS分別為0.43、0.50元/股（暫未考慮深基地），對應(yīng)PE分別為14X、12X，維持“強(qiáng)烈推薦-A”投資評級，給予目標(biāo)價9.07元/股（對應(yīng)NAV平價）。
風(fēng)險提示：物流業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預(yù)期。
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