>> 海通證券-南山控股(002314)公司研究報(bào)告-大隱隱于市--換股吸收深基地B,物流地產(chǎn)一步之遙-170219
| 上傳日期： |
2017/2/20 |
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作者： |
涂力磊 |
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南山控股因本次合并將發(fā)行79,932.88 萬(wàn)A 股股票，吸收完成后南山控股總股本將由18.8 億股增加到26.8 萬(wàn)股。此外，在本次吸收合并中，南山控股與深基地均向股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)。南山控股的現(xiàn)金選擇權(quán)行使價(jià)格為5.64 元每股，深基地為人民幣15.36 元/股。
16.5 億配套募集基金將全部用于園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。在發(fā)行股份吸收換股深基地B 的基礎(chǔ)上，南山控股擬鎖價(jià)5.64 元每股向國(guó)開(kāi)漢富融翔、國(guó)開(kāi)漢富貴富和金信基金擬設(shè)立的資管計(jì)劃發(fā)行約2.9 億股，募集資金16.5 億元。全部資金在刨除發(fā)行費(fèi)之后將用于天津、青島、上海嘉興、西安等8 個(gè)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
南山控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)承諾有保障。南山控股原名為雅致股份，主要從事集成房屋、船舶舾裝和塔吊租賃等業(yè)務(wù)。2015 年南山集團(tuán)將上海新南山和南通南山房地產(chǎn)公司注入到公司后，公司改名為南山控股并將主營(yíng)業(yè)務(wù)改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心。南山控股2015 年底權(quán)益占地面積59.79 萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積149 萬(wàn)平方米，主要分布在上海、蘇州、長(zhǎng)沙和南通。自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，且15 年注入資產(chǎn)時(shí)業(yè)績(jī)承諾凈利潤(rùn)在16 年和17 年分別不低于5 億元和2.5 億元。
重組完成后公司將開(kāi)啟“地產(chǎn)+物流”雙驅(qū)動(dòng)。深基地B 主營(yíng)業(yè)務(wù)分為石油后勤服務(wù)行業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流。2015 年?duì)I業(yè)收入中80%左右的來(lái)自于倉(cāng)儲(chǔ)。倉(cāng)儲(chǔ)物流目前經(jīng)營(yíng)面積200 萬(wàn)平方米，主要客戶(hù)群體是國(guó)內(nèi)外大型優(yōu)質(zhì)的第三方物流企業(yè)、制造企業(yè)商貿(mào)零售企業(yè)和電子商務(wù)企業(yè)。根據(jù)交易方案和深基地B 2015 年財(cái)報(bào)，公司還有天津、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、嘉興、青島和成都等物流園區(qū)可在未來(lái)陸續(xù)投入使用，有望持續(xù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)。
盈利預(yù)測(cè)和投資建議。因B 股審批周期長(zhǎng)，2016 年10 月時(shí)公告重組中止。
從盈利能力方面來(lái)看，南山控股自身房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定儲(chǔ)備并可逐年釋放業(yè)績(jī)；公司和中建三局簽訂合作框架協(xié)議之后，未來(lái)可通過(guò)資源互補(bǔ)，可逐步改善集成房屋等業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)。如果本次重組成功，南山控股可通過(guò)獲得深基地B 優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，在傳統(tǒng)住宅銷(xiāo)售物業(yè)上增加自持物業(yè)，分化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并增加穩(wěn)定的現(xiàn)金流。我們預(yù)計(jì)南山控股2017 年EPS 為0.32 元每股。2月17 日收盤(pán)價(jià)7.69 元每股，對(duì)應(yīng)2017 年P(guān)E 為24 倍。我們給予公司2017年30 倍估值，目標(biāo)價(jià)9.60 元每股，增持評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：重組審批風(fēng)險(xiǎn)。
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