>> 華泰證券-中糧地產(chǎn)(000031)繼續(xù)推進大悅城資產(chǎn)重組-181116
| 上傳日期： |
2018/11/18 |
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| 506KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
賈亞童，韓笑 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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假設重組完成，公司有望實現(xiàn)業(yè)務+融資成本+土地獲取的三重改善?？紤]到收購大悅城的不確定性，我們未在盈利預測中納入資產(chǎn)重組的影響，維持2018-2020 年EPS 為0.66、0.77、0.90 元的盈利預測，維持“買入”評級。
繼續(xù)推進大悅城資產(chǎn)重組，未對交易對價、交易方式進行改動
根據(jù)《對并購重組委審核意見回復》，2018 年10 月25 日公司發(fā)行股份收購大悅城地產(chǎn)并募集配套資金的交易事項未獲證監(jiān)會核準，主要原因為“交易標的資產(chǎn)定價的公允性缺乏合理依據(jù)”。11 月15 日，公司公告將繼續(xù)推進交易事項，未對交易對價、交易方式進行改動，但與大悅城地產(chǎn)控股股東明毅有限公司簽訂盈利預測補償協(xié)議，其承諾大悅城地產(chǎn)2018-2020 年累計扣非歸母凈利潤為18.91 億元。另外，公司聘請第三方資產(chǎn)評估公司對大悅城地產(chǎn)進行估值，以此佐證交易定價的公允性。
估值報告+香港會計準則下歸母所有者權益佐證，交易對價具一定公允性
從估值報告和香港會計準則下歸母所有者權益的角度看，我們認為公司收購大悅城地產(chǎn)59.59%股份的交易對價147.56 億元（分紅調(diào)整后為144.47億元）具有一定公允性。第一，根據(jù)第三方資產(chǎn)評估公司的估值報告，以2018 年5 月31 日為股指基準日，大悅城地產(chǎn)歸母所有者權益估值為256.66 億元，對應59.59%股權價值為152.96 億元，高于交易對價。第二，根據(jù)大悅城地產(chǎn)半年報，在香港會計準則、投資性房地產(chǎn)以公允價值計量下，其2018 上半年末歸母凈資產(chǎn)為282.20 億元，對應59.59%股權價值為168.16 億元，同樣高于交易對價。
假設重組完成，公司或?qū)崿F(xiàn)業(yè)務+融資成本+土地獲取三重改善
公司是中糧集團旗下專注于住宅開發(fā)的百強房企，根據(jù)半年報，2018 上半年實現(xiàn)銷售金額106.07 億元，上半年末可售建面約740.74 萬平。大悅城地產(chǎn)同樣隸屬中糧集團，是以“大悅城”城市綜合體聞名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商，根據(jù)其半年報，2018 上半年旗下8 家已開業(yè)大悅城共實現(xiàn)租金收入12.40 億元，同比增長6.6%；杭州大悅城已于8 月開業(yè)，另有西安、重慶大悅城仍在推進。假設收購完成：第一，公司將實現(xiàn)住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動，有望提升競爭力；第二，有望降低融資成本（2017 年公司融資成本4.3%-8.5%，大悅城地產(chǎn)4.28%）；第三，土地獲取能力有望進一步增強。
重組路上繼續(xù)前行，維持“買入”評級
參考可比公司2018 年平均PE 9.05 倍（Wind 一致預期），考慮到公司未來可能同大悅城進行重組的預期以及業(yè)務協(xié)同優(yōu)勢，維持2018 年10-11倍PE 估值，維持目標價6.60-7.26 元，維持“買入”評級。
風險提示：重組方案推進或不及預期；一二線核心城市房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可能性較低；一二線核心城市商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈。
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